벌써 12월이니까, 우린 내년 청약을 준비해야겠죠?! 2025년 기대되는 서울 청약 단지를 두부가 분석해 봤어요!

'24년 청약은 그야말로 로또 열풍이었어요. 주로 강남권 청약이 쏟아져서 '시세보다 낮은 가격(분상제)으로 수억 원의 시세차익이 났기 때문이죠. '25년도 기세를 이어갈 것 같으니, 올해 청약 경쟁률과 분양가 등을 다시한번 살펴보고 갈게요!

서울 주요 지역 예정 단지를 추려봤어요. 우선 청약 일정이 확정된 건 서초 방배 아크로리츠카운티 아파트예요. 그 외는 예상치이며 일정은 더 늦어질 수도 있어요. 그리고 평당 분양가는 3.3㎡를 기준으로 하고요, 약 34평이라면 평당 금액x34를 계산하면 돼요.

입지 : 잠실역까지 도보 5분의 초역세권이에요. 잠실인데, 2호선 옆이라고? 여기서 게임 끝입니다🔥. 지난 10월 청약한 바로 옆 래미안아이파크는 268대1의 경쟁률을 기록했는데 이보다 더 뜨거울 것 같아요. 바로 건너편에 신천동의 대장주 6864세대의 파크리온까지 있어서 잠실의 대단지 주거타운이 형성될 예정이에요.

시세가치 : 잠실 르엘은 이 둘보다 잠실역에 가까우니 시세는 가장 높아질 것 같고요, 현재 입주권이 전용 95.83㎡ 기준 31억에 나왔어요😅. 완공되면 이보다 더 비싸질거란 예측이겠죠?

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입지 : 이미 모집공고가 나왔고, 12/9 특공을 앞두고 있어요. 서둘러 체크해 봐야겠죠? 방배역에서 약 500m 역세권으로 우면산/방배근린공원이 인접한 숲세권이에요. 예술의전당이 도보로 가능하니 문세권도 되겠네요. 

시세가치&예상차익 : 국평 기준 분양가 약 21억대로 나왔어요. 방배동 대장인 그랑자이 아파트가 29억대이니 시세차익 8억 예상합니다.

💡 분양수가 140세대밖에 안돼 경쟁이 치열할 것 같아요. 또한 분상제 지역이지만 실거주 의무가 없어요🤑. 즉 당장 돈이 없어도 계속 전세를 둘 수 있으니 투자 목적의 수요가 많이 몰릴 것 같아요. 아! 여기 계약금은 분양가의 20%예요. 우선 현금 4억이 있어야 한다는 의미죠.

입지 : 앞서 방배 아크로리츠카운티랑 비교하면 입지는 2% 부족해요. 교통의 핵심은 2호선인데, 여긴 7호선 내방역 근처예요. 그래도 뭐, 서초구니까요😉.

시세가치 : 지난 8월 청약한 디에이치방배 분양가가 국평 기준 22억원이었어요. 래미안 원페를라도 비슷하게 나올 것 같지만, 디에이치방배는 내방역과 2호선 방배역 사이에 있기 때문에 입지는 더 좋아요. 이러한 교통 컨디션으로 향후 시세에서 조금 차이가 날 수 있을 것 같아요.

예상차익 : 방배 그랑자이가 29억원에 거래되니 시세차익 최소 7억 예상해 봅니다. 

💡 래미안 원페를라는 1천세대 넘는 대단지라 완공되면 방배동 대장주 아파트가 될 예비 스타죠. 단, 입주가 내년 11월인 후분양 아파트예요. 그렇다는 건 계약금과 잔금을 거의 동시에 내야하니 꽤 많은 자금이 확보되어야 해요. 

(반포 아님)

강남권을 지나 이제 동작구로 들어올게요. 점점 핫해지는 흑석동인데요, 써밋더힐은 사이트마다 이름이 달라서 아직 확정된 건 아닌 것 같아요. 처음에 서반포써밋으로 발표되자, 집값 올리려고 '흑석동이 웬 서반포'냐는 꼼수논란이 있었죠🤨.

입지 : 서반포를 붙인 이유가 납득될 정도로(?) 강남권에 가까워요. 국립현충원 너머로 반포주공 재건축이 진행되고 있고요. 한강뷰도 어느정도 나오겠네요. 거의 완성되어가는 흑석뉴타운의 11구역에 위치하며, 뉴타운 중 3번째로 큰 규모예요. 

시세가치 : 흑석동 왕좌로 불리는 7구역 아크로리버하임('19년)이 국평 기준 최근 23억에 거래됐어요. 이보다 써밋더힐은 세대수가 더 많고 최신이니 더 비싸질 것도 같지만...

우선 한강뷰에서 차이가 날겁니다. 리버하임은 바로 한강을 맞대고 있지만, 써밋더힐은 층수가 16층 정도고 명수대현대 아파트가 한강 사이를 가로막고 있어(지도에는 안 보이지만 9호선 건너편에 존재함) 한강조망이 힘들 수 있어요. 이런 점에서 시세가치가 판별되죠😥.

입지 : 앞서 써밋더힐은 흑석동이지만, 아크로리버스카이는 노량진 대방동에 들어와요. 무슨 동이냐에 따라 집값이 달라지죠. 노량진뉴타운의 8구역이며, 노량진역/대방역 더블 역세권이에요. 

시세가치 : 바로 옆 대방현대2차 아파트가 국평 기준 약 11억대에 거래돼요. 그러나 노량진뉴타운이 완성되고 노량진이라는 입지, 신축임을 고려하면 아크로리버스카이의 분양가는 13~14억대로 나올 것 같아요. 그럼 주변 시세들도 덩달아 올라가겠죠!

💡 위의 서반포써밋도 그렇고 아파트 브랜드가 중요한 이유! 바로 브랜드명이 집값에 큰 영향을 미치기 때문인데요, 아크로 브랜드는 반포 아크로리버뷰, 흑석 아크로리버하임 등 한강 라인으로 자리매김하고 있어요. 근데 동작구 아크로리버스카이는 강+하늘 다 갖다붙였어요. 뭐 그만큼 어마어마한 뷰를 자랑한다는 거겠죠...?

• 계약금: 10% (보통 분양가의 10% 정도)
• 중도금: 60% (6회에 걸쳐 납부)
• 잔금: 30% (입주 시 납부)

이는 대규모로 진행되기 때문에 절차가 간소하고, 개별 소득을 보지 않아요. 은행 입장에서는 한 번에 많은 고객을 확보할 수 있어 좋으니 일반 주택담보대출보다 금리가 저렴하기도 해요.

최근 시중은행들이 가계부채가 너무 증가하다 보니, 집단 대출에도 소극적으로 변하고 있어요, 어쩔 수 없죠😥. 5대 시중은행의 집단대출 규모는 올해 1월 말 163조 2,353억 원에서 9월 말 163조 130억 원으로 감소했어요.

어찌됐든 새 아파트를 짓는 과정에 집단 대출은 필요한데, 시중 은행이 몸을 사린다면 이 틈을 노리는 곳들이 있겠죠? 바로 지방은행과 제2금융권이에요. 특히 지방은행들은 수도권 고객을 확보하고자 집단대출 시장 진출을 검토하고 있는데요, 문제는 부동산 시장 침체 등으로 집단대출에 따른 부실 위험이 존재할 수 있어요. 그럼 은행의 재무 건전성에 영향을 줄 수 있으니 은행들이 신중할 수밖에 없어요.

두 번째 킹두부 반응은?

"내용 분량이나 난이도가 딱 좋았어요"

"입주권 존재를 처음 알았네요, 열심히 임장 다니기로 했습니다"

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