지역별 평당가격 1위 아파트를 대장으로 꼽습니다. 가격상승이 가장 먼저 일어나면서 다른 아파트에 영향을 주죠. 그래서 대장 아파트에 항상 관심을 가져야 부동산 흐름을 파악할 수 있어요. '24년 12월 6일 기준, 서울 대장 아파트 TOP3 상황을 살펴 볼게요!  

말하면 입만 아픈 그 압구정 현대아파트입니다. 대한민국 부동산의 바로미터라 할 수 있죠. 30평대 기준, '20년 11월 약 26억이 4년 만에 44억으로 올랐어요. 부동산 시장이 가장 피크였던 지난 9월(46억) 대비 10월(44억)에 2억이 떨어지긴 했네요. 

평당가가 1.5억인데요, 같은 압구정동이 평균 1.3억, 강남구가 8300만 원대, 서울시 평균이 3300만 원(네이버 부동산 매물가격 기준)이니 금메달 딸만 해요.

올해로 38살 된 곳으로, 주목할 것이 바로 재건축이에요. 올림픽대로를 끼고 한강 변을 마주하며 성수/동호/한남대교를 건너는 최적의 입지 조건이니, 재건축하면 무슨 일이 벌어질지 상상이 가시나요?!

1~6구역까지 압구정 재건축 지정구역이에요. 대장 아파트는 3구역에 속해요. 3구역은 총 3946가구를 최고 70층, 5175가구로 변신하는 재건축을 추진 중이에요. 

이 구역들 중 가장 빨리 진행되고 있는 건 2구역이에요. 얼마 전 서울시가 압구정 2구역 재건축 정비구역·정비계획 결정안을 가결했어요. 용적률 300% 이하·12개 동 2천606세대 주거단지로 재건축돼요. 그럼 여기는 63빌딩 수준(249m)의 초고층 아파트 단지로 새로 태어나요. 여의도엔 63빌딩 1개 있는데 압구정에 여러 대가 있다고 생각해봐요😳.

고가 아파트가 밀집된 반포에서도 가장 비싼 아파트예요. 34평 기준으로 최저가 30억대였고, 가장 최근 51억대에 거래됐어요. 부동산이 가장 피크였던 지난 8월 60억을 찍었다가 바로 48억대로 내려왔고요. 

래미안 원베일리는 신반포아파트 3차·23차, 반포 경남아파트, 반포 우정에쉐르, 경남상가를 총 2,990세대의 대단지로 통합 재건축한 곳이에요. '21년 6월 일반분양에 나서 평균 경쟁률이 161대1이었어요. 강남구이니 분상제 적용으로 평당가 평균 5,653만 원이었으나 주변 시세대비 10억 가량 저렴했죠. 불과 3년만에 평당가 2위(1.4억)로 떠올랐으니, 청약 당첨자는 정말 로또 맞았네요🤑.  

한강뷰가 얼마나 중요하냐면, 한강 조망권과 비조망권은 전체 매매가의 25% 정도 가격 차이가 날 정도예요.

사실 원베일리 탄생 전 이 동네 왕좌는 아크로리버파크(아리팍)였어요. 2016년 입주한 1612가구 규모 대단지이지만 신축 원베일리가 나타나자 자리를 내줬죠. 그렇지만 이 2개 아파트도 한강뷰나 평수에 따라 가격이 엎치락뒤치락합니다. 

신축의 장점이 바로 고퀄 커뮤니티인데요, 여기는 재건축 시 기부채납으로 지어서 외부에 개방된 곳들이 많아요. 올해 6월부터 스카이 커뮤니티를 비롯한 독서실, 북카페, 지역창업센터를 포함한 총 13곳의 공공 개방 시설을 운영 중이에요. 즉 입주민이 아니어도 누구나 사용할 수 있는데요, 사실 이것 때문에 지금 말이 많아요🤨.

이런 사례가 하나둘 쌓이면 기부채납의 의미가 퇴색되어 버리겠죠? 이에 대한 법적 기준을 좀 더 명확히 할 필요가 있을 것 같네요.

약 10년 전으로 돌아가면 한강맨션 살래, 비트코인 살래? 라고 한다면...

잠깐 계산해 볼게요. 10년 전 비트코인 최고가가 약 1,038.1달러고 최근 10만 달러를 넘었으니까... 뭐 비트코인을 산 게 이득이겠네요😅. 아무튼 그 정도로 한강맨션의 가치는 10년 새 급성장했어요. 

그 이유는 주변으로 호재가 차고 넘치기 때문이에요. 부동산은 기대감이 선반영되는 시장이니까 한강맨션의 가치는 더욱 올라갈 수밖에 없겠죠.

우선 한강맨션은 '17년 조합설립 후 재건축 사업이 스무~스하게 진행되고 있어요. 관리처분인가를 받고 지금 철거 신고한 상태이고요. 5층짜리 저층 단지라 용적률이 101%에 불과해요. 가구당 평균 대지지분은 126.06㎡(38.2평)에 달하니 많은 편이에요. 

 

그럼 새 아파트 지을 때 분담금을 더 내는 게 아니라 오히려 이익금을 돌려받을 수 있어 사업성이 높다고 해요.

수익성을 더 내려면 더 높게 높게 지어야겠죠? 그래서 68층을 추진했는데 서울시에서 퇴짜 맞았어요. 이유는 남산과 한강을 가린다는 것. 결국 59층으로 변경했어요. 

이곳 호재로는 서울시가 추진하는 용산국제업무지구 개발계획이 확정됐다는 것, 그리고 신사역에서 분당, 광교신도시를 잇는 신분당선 연장선 계획도 있어요. GTX B노선도 용산 일대를 지나게 돼요. 뭐 교통의 끝판왕이네요👍.

중요한 건 한강맨션을 필두로 나란히나란히 새단장이 진행 중이라는 거예요. 노란색 표기된 곳들이 재건축 진행 중, 우측의 빨간색 표기가 리모델링 진행, 그리고 우측 하단의 파란색은 재건축 준비하는 곳이에요. 한강 변을 따라 이 모든 아파트가 새단장 한다면, 앞서 금메달의 압구정 한강 라인 못지않은 한강 스카이라인을 형성하겠어요. 

우선 외지인 거래가 가장 높았던 곳이 송파/강동구 쪽이에요. 송파구는 지난 4월 매매 건수가 전월 대비 59%나 증가했어요. 이유를 분석하면🤔,

우선 강남, 서초에 비해 아파트 가격이 낮아 바로 강남 입성이 힘든 외지인들이 이 곳으로 먼저 들어오는 거죠. 대단지 아파트가 밀집되어 있고 교육 환경 등 학군 형성이 잘 되어 있기 때문에 투자가치로 높아요. 

3위 노원구는 노도강이라 하여 집값이 가장 늦게 오르고 가장 빨리 떨어지는 곳인데요, 그럼에도 외지인들이 많이 투자한 이유는, 저렴하지만 개발 호재가 들썩이기 때문이죠. 

우선 강북 최대 재건축 단지인 노원구 월계시영아파트(미륭·미성·삼호3차)가 6700세대 대규모 주거복합단지로 재탄생할 예정이에요. 그리고 최근 가장 핫한 청약 단지였죠. 서울원 아이파크도 노원구에 있어요. HDC현대산업개발이 광운대 역세권을 개발해 공급하는 곳으로, 인근에 5성급 호텔과 복합 쇼핑몰, 오피스 등이 함께 조성될 예정이에요. 1순위 청약에 2만명 넘게 몰렸고 6인 가족 만점인 79점의 청약 통장이 나왔을 정도예요👍. 

실거주가 아니더라도, 투자처로 먼저 매매하고, 가격 오르면 판 후에 더 높은 레벨 지역으로 계속 점핑하는 전략이라 볼 수 있어요.

지난 킹두부 반응은?

"항상 뉴스로 청약 소식을 단편적으로만 알았는데,

이렇게 한 눈에 일목요연하게 정리하니 뭔가 감이 잡혔어요.

특히 투자가치를 짧게나마 설명해 준 부분이 좋았습니다."

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