[👑킹두부] 강북의 전성시대는 지금부터

교통 호재에 따라 눈여겨 봐야 할 곳

2025. 1. 8.

[킹두부] 강북의 전성시대는 지금부터

님, 안녕하세요. 오늘 킹두부에서는 <교통 호재에 따라 눈여겨 봐야 할 곳>을 소개합니다.

사실 교통 호재보다는 지역 호재😁
그곳은 바로 광운대역🚆
해당 사업으로 기대되는 수혜 아파트는?🏢

# 교통 호재에 따라 눈여겨 봐야 할 곳

강북의 전성시대는 지금부터

서울 곳곳을 돌아다니다 보면 여기도 공사🚧, 저기도 공사🚧를 하고 있어요. 알게 모르게 서울시가 많은 일을 벌이고 있는 건데요, 도대체 무슨 공사지? 일일이 다 알기 힘들죠. 그래서 킹두부가 '서울의 변화'를 계속해서 담아볼 거예요.

지난 킹두부 마지막에 '문래공원한신 아파트'를 소개하면서 잠깐 언급한 게 있는데요, 서남권 대개조 프로젝트예요. 이를 이은 서울 도시개조 프로젝트2탄이 있어요. 바로 '강북 대개조 프로젝트'! 뭐, 대대적으로 개조해서 새삥으로 만들겠다 이거죠😎.

💡 강북권 대개조 프로젝트 알고가자

강북권이라 하면, 동북권(강북·광진·노원·도봉·동대문·성동·성북·중랑)과 서북권(마포·서대문·은평)의 총 11개 자치구를 말해요. 이름만 들어도 집값이 어느 정도 가늠되는...😅

많이 낙후된 곳이기 때문에 대변신하려면 파격적인 인센티브를 줘야겠죠? 서울시가 강북권에 줄 당근🥕 몇 개 소개할게요.

강남 못지않은 아파트 지엇!

강북 쪽에 즐비한 오래된 아파트들을 싹- 다 신도시급으로 변신시킬 거예요. 고층 아파트 지을 수 있게 용적률 올려주고요, 재건축 속도 낼 수 있게 30년 초과 노후단지는 '안전진단'없이 그대로 GO 합니다.

*재건축에서 가장 큰 걸림돌이 안전진단이거든요. 이거 패스하는 게 하늘의 별 따기일 정도죠.
강남못지 않은 일자리 만들엇!

일자리가 많아야 직장인들이 살 주거 환경도 좋아지고, 그러면서 상권이 살아나는 선순환이 일어나요. 현재 강북권은 그야말로 '잠만 자는 베드타운'이죠. 그래서 여기에 유휴부지, 한마디로 놀리는 땅이 많아요. 이곳을 산업클러스트나 첨단산업 문화, 주거 같은 복합도시로 채울 거예요.
강남에는 없는 자연환경을 더 키웟!

삭막한 도시로만 만들어놓으면 안 되겠죠? 숲이나 공원 등을 최대한 많이 만들어 숲세권, 팍세권 모두 다 가능하도록 주거환경을 아름답게 만들 거예요.

그렇게 서울시가 그린 빅피처가 아래예요 👇

- 첫 신호탄은 광운대역세권🔥 -

강북의 전성시대를 다시 일으키겠다며 첫 삽을 뜬 곳이 바로 광운대역입니다. 아래 사진은 1호선 광운대역 바로 옆 철도 물류 부지예요. 허허벌판이죠?

출처: MTN

💡 저래 봬도 한때 잘 나가던 곳이에요. 1970년대 동북권의 물류 거점으로 성장했는데요, 시멘트 저장시설, 물류센터, 자동차 출고장 등이 들어서며 당시 지역경제 활성화를 이끌었죠.

그런데 세월이 흐르면 변하기 마련. 시설들이 낡고, 분진과 소음이 심해지면서 지역민들이 기피하게 돼요. 그렇게 더 이상 놔두고 볼 수 없으니 대대적인 공사 프로젝트가 시작된 거예요. 지도로 볼까요?👀

광운대역 바로 옆 붉은색 테두리가 물류 부지예요. 정말 놀리고 있던 땅이네요. 뭐 철거할 것도 없으니 공사 기간이 단축되겠어요. 저기에 올려질 것이 바로 서울원 아이파크입니다. 확대해 볼게요.👇

서울원 아이파크 단지 배치도

우측 노란색 표기된 8개 동이 아파트예요. 지상 최고 49층, 8개 동에 아파트·레지던스 3032가구가 들어가요. 그 왼쪽에 아이파크몰, 영화관 등의 상업시설, 호텔(메리어트), 오피스, 웰니스 센터 등으로 구성돼요. 이 사업비만 무려 4조 5억 원이에요. 무조건 성공해야 하는 사업이죠🤑.

서울원 아이파크 아파트가 작년 11월 일반분양 청약을 했고 평균 14.94대 1의 경쟁률을 기록했어요. 인기 있는 중소 평형은 완판됐지만 중대형 면적은 절반가량이 미달했어요. 국평이 14억대거든요. 이 미달한 매물들이 8일 줍줍으로 진행됐고요.

- 대기업이 함께라면 믿겠어? -

서울원 아이파크가 강북임에도 불구하고 왜 그렇게 핫했냐🌶️ 이유가 있습니다. 바로 현대산업개발이 사활을 걸고 하는 사업이거든요.

작년 5월 거대 성사가 이루어졌는데요, 서울시+노원구+ HDC현대산업개발이 손을 잡고 「광운대역 물류부지 동북권 신(新)생활·지역 경제거점 조성을 위한 업무협약」을 체결한 것이죠. 이름이 참 길죠? 한 마디로 HDC현대산업개발이 광운대역 쪽으로 이전하겠다는 거예요(현 본사는 용산역에 있음).

전 직원 1800명 이상을 다 데리고 가는 거죠. 그럼 무슨 일이 벌어질까요?

대기업 이전으로 고용창출👷‍♀️이 일어나겠죠. 이들이 살아야 할 주거환경🏚️이 활성화됩니다. 그러면서 상권이 살아나게 돼요. 본사 이전 목표는 2028년이에요.

- 교통이 빠지면 섭하지 -

오늘 키워드가 '교통 호재' 잖아요! 개발사업 이름도 광운대역세권사업이고요, 서울원 아이파크도 광운대역에 찰싹 달라붙어 있네요. 그렇다면 '광운대역'이 지금 이상으로 더 발전한다는 뜻이겠죠?😎

우선 1호선 광운대역에 GTX-C 노선이 들어옵니다. 뭐 아직 A노선 일부만 개통했고, B와 C는 시작도 안한 상태라 언제 탈 수 있을진 모르지만...😅 어찌 됐든 개통하면 광운대역-삼성역까지 9분, 서울역까지 8분, 여의도역까지 13분 걸려요. 더이상 강북이라 할 수 없겠네요.

그리고! 강남까지 10분대 진입할 수 있는 또 다른 길이 생깁니다. 바로 동부간선도로를 지하로 만드는 거예요. 원래 이 계획은 오세훈 시장이 2009년 발표한 건데요, 실제 착공이 15년 만에 이뤄지게 된 거예요.

이게 완성되면 광운대역이 있는 월계동부터 대치동까지 기존 50분대->10분대로 줄어들어요. GTX를 타든 자차로 동부간선 지하를 달리든 강북-강남은 이웃사촌이 되겠어요🤒.

출처: 매일경제

그리고 하나 더! 노원구에서 SRT 연장을 추진 중인데요(이건 미정), 여기에 광운대역이 들어갑니다. <수서~ 삼성~광운대~ 창동~의정부>

현재 국토부와 SRT 광운대역 정차 반영 협의를 진행하고 있고요. 이게 된다면 뭐, 청량리 가서 KTX 타든, 광운대역에서 바로 SRT를 타도 되는 교통의 핵🤞이 되겠어요.

# 지금부터 아파트 이야기

- 그래서 어디를 봐야 하나? -

오늘의 메인디쉬죠. 이미 눈치를 채셨겠지만, 광운대역 하면 자연스럽게 따라붙는 곳, 바로 미미삼🤟이에요.

미미삼 이름이 귀엽죠🤗? 정식 명칭은 월계 시영 아파트인데요, 3개 건설사인 미륭건설(미륭), 라이프주택(미성), 삼호건설(삼호3차)이 지은 아파트를 퉁쳐서 미미삼이라고 불러요.

- 미미삼 재건축의 오늘내일-

미미삼은 총 32개 동에 3900세대가 넘고요, 연식은 거의 40년이 다돼가요😨. 이 정도 아파트라면 고질적인 문제가 많은데요. 그중 하나가 주차난이에요, 공식적으로도 세대 당 0.52대예요. 요즘은 대개 1~2대 정도 갖고 있으니 이중주차🚗는 기본이겠네요.

미미삼 재건축은 잊을만~ 하면 거론되던 곳이에요. 워낙 대단지이고 사업성도 좋기 때문이에요. 사업성?🤔 바로 용적률이 비교적 낮거든요. (지난 킹두부에서 용적률을 각 잡고 얘기했죠!)

재건축 시 용적률이 180% 이하면 보통 사업성이 좋다~ 라고 해요. 미미삼은 평균이 131%예요. 재건축하면 용적률 팍팍 올려서 40층 이상 아파트로 탈바꿈할 수 있어요.

그런데...!

2019년 안전진단을 통과하지 못하고 재건축이 무산됐어요😰. 이렇게 오래된 아파트도 떨어지다니... 그만큼 안전진단이 재건축 과정에서 엄청 까다로운 단계라는 거죠.

그러다...!

안전진단 규제가 좀 풀리면서 미미삼은 재수 끝에 2023년 6월 안전진단을 통과합니다. 재건축에 본격적으로 시동을 건 거죠. 그럼 집값이 튀었을까요?🙄

응? 똑같은 숫자만 있네요?? 재건축 확정이 된 전후로 집값 변동이 크게 없어요. 가장 최근 실거래가도 7억 9천이니 얼음인 상태네요🤷‍♀️.

- 왜 움직이지 않을까? -

우선 재건축=로또라는 공식이 좀 약발 떨어진 거죠. 수억 원의 분담금을 내야 하는 부담이 있고요, 저 정도 대단지라면 완공되는 데 어마어마한 시간⏲️이 걸릴 수 있어요. 한두 명도 아니고 수 명의 이해타산이 얽혀있으니까요.

그리고 '강북'이란 입지는 여전히 마이너스➖ 요소예요. 아무리 별천지가 될 거라 해도, 아직 대부분은 강남>강북 인식을 갖고 있으니까요.

이 모든 걸 감수하고라도 투자가치가 있을까? 라고 생각해 본다면...

- 인내심이 필요하다-

우선 재건축 단지에 투자 시 몸테크를 할 수 있는지부터 따져야 해요. 재건축=낡은 곳에 들어가서 10년 이상을 견디며 살 수 있을까? 아니면 갭투자를 해서 그냥 묻어둘 수 있을까? 이런 옵션이죠. 하나하나 따져볼게요.

👉몸테크 할 만한 아파트인가?

주차난은 이미 얘기했고, 아파트 평수가 다 작아요. 30평대 없고 10~20평대만 있어요. 아무리 신혼부부로 들어간다 해도 적어도 아기👶 낳은 후 살기엔 좁을 수 있어요.

그리고 작은 평수/강북임에도 불구하고 그리 착한 가격이 아니에요. 평균 8억 대인데요, 대부분 리모델링이 필요할 테니 그럼 매매가는 더 올라가겠죠☝️.

👉갭투자를 할 수 있을까?

난 몸테크는 못 하겠고, 천지개벽을 기다리며 갭투자 해놓겠다! 이것도 방법입니다. 즉, 전세 끼고 내 돈은 차액만 들어가는 거죠. 그런데 말입니다... 여기 전세가율이 어마어마해요. 평균이 40%, 그만큼 매매-전세 갭이 크다는 거죠.

현재 전세가 평균이 2억 대예요. 8억짜리에 2억 전세 끼면 내 돈 6억 정도 있어야겠죠? 6억이 묻어두고 잊을만한 돈은 아니...죠?😨

- 그래도 투자가치 있다? -

이런 이유들로 재건축 확정에도 집값이 다이나믹하게 움직이지 않나 봅니다... 라는 게 킹두부 분석이에요. 그래도 이만큼의 미래가치 예정된 곳은 없다! 라는 확신이 든다면, 몸테크를 저렴하게 할 수 있는 방법이 있습니다.

바로 신생아특례대출로 들어가는 거죠(당연히 신생아가 있어야만 가능하겠죠). 이게 9억 이하 아파트를 최대 5억 이내로 대출해 주는 제도거든요. 생애 최초일 경우 LTV 80%까지 되므로, 내 돈 약 2억 정도로 구매할 수 있단 얘기죠.

<킹두부 정리> 서울원 아이파크+교통 호재가 만나면서, 이미 광운대역세권 🚀은 확정입니다. 이것이 주변 아파트까지 얼마나 영향을 미치냐에 표를 던지는 건데요, 미미삼 가격이 그동안 다이나믹하지 오르지 않았기 때문에 투자로 뛰어들거라면 지금이 적기일 수 있어요. 그렇지만 굉장히 길~고 많은 인내심이 필요할 것 같네요.

*본 내용은 두부의 주관적 의견이며 매물에 관심이 있다면 충분한 손/발품 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.