[👑킹두부] 용산구에 나온 경매 도전?!

핫한 경매 물건 분석

2025. 1. 15.

[킹두부] 용산구에 나온 경매 도전?!

님, 안녕하세요. 오늘 킹두부에서는 <핫한 경매 물건 분석>에 들어갑니다.

경매 접근은 아는 곳부터 🙆
생각보다 안 어려운 권리분석✍️
그래서 투자 대비 가치는 얼마?💰

킹두부 1st 이벤트 예고있음.

# 핫한 경매 물건 분석

용산구에 나온 경매 도전?!

킹두부의 원조 '두부레터'에서 작년 부동산 경매 시리즈를 진행했어요. 경매의 기본 접근법을 정리했으니 우선 쭈-욱 훑어보시면 좋아요! 킹두부에서는 실전 분석으로 들어갑니다✍️.

경매는 부동산 아웃렛이라 생각하면 되는데요, 심미안으로 잘만 고르면 🐶이득 할 수 있는 곳이 바로 경매입니다. 즉, 킹두부에서는 그 '심미안'을 길러야겠죠?!

경매 물건 찾아보자

기본적으로 대한민국 법원경매 사이트가 있어요. 경매는 법원에서 진행하니까요. 그런데 민간기업의 사이트보다 디자인이 친절하지 않아요😅. 두부는 두인경매, 리치고 등을 두루 돌아다니는데요,

법원경매

두인경매

오늘은 리치고 앱을 기준으로 설명해 볼게요.(광고아님)

* 주요정보 등 일부는 유료 개방

앱🤳을 켜고 경매>지도로 찾기를 누릅니다. 그래야 지역별 몇 건인지 등을 한눈에 보기 쉬워요. 우선 가장 무난한(?) 키워드로 필터를 설정해 볼게요.

대항력 있는 임차인(없음)
아파트/20평 이상/100세대 이상
특수권리(없음)

'대항력' 키워드 중요합니다! 경매 나온 물건에 '대항력 있는 임차인'이 살고 있다면 다시 한번 생각해 봐야 해요.

대항력이란 '나 여기에서 살 수 있는 권리가 있다'는 의미예요. 즉 임차인이 보증금 받을 때까지 못 나가! 이렇게 버틸 수 있는 거죠. 경매 초보자라면 굳이 대항력 있는 물건을 고를 필요 없겠죠😉.

그렇게 필터링하니, 서울 각 지역에서 경매 물건이 아래와 같이 표기됐어요. 정 가운데 남산을 바라보고 있는 용산구를 찍어 봅니다.

어떤 녀석인지부터 파악해 볼까!

이름: 용산구 도원동삼성래미안 아파트(25년 차/1,458세대)
경매 나온 평수: 국평(전용면적 84㎡)

💡 킹두부 팁!

경매 물건에는 사건번호가 붙어요. 킹두부는 저걸 검색용으로도 이용해요. 네이버에서 해당 번호를 검색하면 각종 부동산 경매 전문가들이 분석한 글들이 나와요. 즉 이 물건은 위험하다 안 위험하다 등의 분석이요. 그럼 두부가 분석한 게 맞는지를 이중 체크할 수 있어요. 진짜인지 볼까요?

래미안아파트는 1번 유찰됐고, 최저매각 11억 880만 원보다 높게 쓰면 돼요. 여기서 중요한 건 '유찰의 이유'예요.

인기 있는 물건이면 나오자마자 팔리겠지만, 유찰이 계속된다면 '하자 있는 물건인가?'를 의심해 봐야 합니다. 근데 유찰 1회면 무난하네요. 이럴경우 대개 시세랑 가격 차이가 별로 안 나기 때문일 수 있어요. 한번 볼까요?

첫 경매가 작년 9월에 열렸는데요. 그때 해당 평수 시세가 13억~14억 사이였어요. 감정가 13억 8600만 원이랑 비슷하죠? 그럼 굳이 경매 물건을 살 이유가 없죠. 부동산 가서 바로 사면 되니까요😅. 이런 이유로 유찰된 거라 유추해 볼 수 있어요.

1단계 : 등기권리분석 시작합니다

경매의 꽃🥀! 등기권리분석 들어갈게요. 대부분 여기서 지레 겁먹기도 하는데요. 몇 가지 기준만 알면 쉬워요. (사실 아주 어려운 고수 물건은 극히 일부에 불과하므로... 우린 그런 것엔 아직 관심두지 맙시다😣)

등기권리분석에서 가장 중요한 건 '내가 이 집을 낙찰받으면 낙찰금 외에 더 떠안아야 할 금액 있는가'를 보는 거예요. 종류에 따라 '낙찰되면 사라지는 금액'과 '낙찰돼도 사라지지 않는 금액'이 있거든요. 사라지지 않으면 낙찰자가 고스란히 떠안아야 해요.

다시 한번 말하지만 경매 첫걸음에서는 안전🍞으로 무조건 '낙찰되면 사라지는 금액'이 있는 물건만 골라야 합니다. 어떻게 고르냐고요?

💡말소기준을 찾아라

우선 래미안 등기부등본을 떼봅니다. 이건 [인터넷 등기소]에서 누구나 볼 수 있어요. 여기서 봐야 할 건 '현재 소유자가 누구인지, 소유자에 대한 압류, 세금 관련 사항, 갚아야 할 채권 등이 있는지'예요.

근데 등기부등본은 보기 복잡할 수 있어요. 그래서 대부분 경매 사이트에서 '권리분석 현황'을 제공해요. 그 표를 본 후에 등기부등본으로 다시 한번 확인하면 돼요.

그럼 래미안에 대한 권리분석 현황을 볼게요(feat. 리치고).👇 소유권이 현 집주인이고, 그 아래로 근저당이 많이 잡혀있네요.

근저당은 쉽게 말해 돈을 빌렸다는 거예요. 주인이 계속 돈을 안 갚자 웰스자산관리대부가 맨 마지막에 임의경매를 신청한 거군요.

킹두부가 이 집을 낙찰받으면, 낙찰금으로 채권자들이 돈을 나눠 가져요. 그럼 등기부등본이 쏴-악 깨끗해집니다. 이렇게 깨끗해질 물건을 골라야 하는 거예요.

가장 먼저 '말소기준권리'를 찾아요. '말소(사라지는) 기준이 되는 권리'를 찾으란 거죠. 이 권리에는 '근저당/가압류/압류/경매기입등기' 등이 해당해요.

해당 집에 얽힌 사연(?)을 날짜 별로 쭉 나열해 봅니다. 위 표에서 소유권 바로 밑에 '근저당'이 보이네요. 그럼 이게 사라지는 기준이 되는 권리예요. 해당 근저당을 포함하여 그 밑이 쏴-악 사라집니다. 킹두부가 낙찰받으면 등기부등본이 깨끗해지는 물건이란 뜻이죠.

* 물론 이건 기본적인 설명이고 케바케로 예외 사항도 있어요. 나중에 다뤄볼게요!

2단계 : 임차인 있는지 확인합니다

만약 '대항력 있는 임차인'이 거주하고 있다면 해당 임차인의 보증금을 킹두부가 돌려줘야 할 수도 있어요😨. 그래서 임차인 여부를 꼭 따져야 해요.

이 물건은 애초 필터링할 때 '임차인 현황(없음)'으로 했기 때문에 큰 걱정은 없어요. 그러니 개괄적으로 알아야 할 부분만 짚을게요.

민간 사이트에서 '임차인 현황 없음'이라고 나와도 한 번 더 정확히 체크해야 합니다. 맨~~ 위에 언급했던 대한민국 법원 사이트에 들어가면 물건마다 '매각물건명세서'와 '현황조사서'가 있어요. 법원에서 작성한 것이니 정확한 자료죠.

여기에 임차인 여부가 나옵니다. 현황조사서는 집행관이 직접 방문한 기록인데요, 직접 누가 살고 있나 확인했거나 전입세대확인서를 보고 기록한 것이죠.

* 다음 경매 시간에는 임차인 있는 물건으로 상세 분석 들어가 볼게요~

3단계 : 투자해도 좋은 물건인지 따져보기

지금까지 래미안아파트는 그리 까다로운 물건이 아님을 확인했어요. 다음으로 '투자할 가치가 있는 물건'인지를 파악해야 합니다.

부동산 가서 직접 매매하는 것도 쉬운 게 아닌데, 경매는 얼마나 더하겠어요😓. 이를 감수할 만큼 수익이 나는지를 꼼꼼히 분석하고 도전해야겠죠! 아래 순서로 생각해 볼게요.

우선 1+2번을 통해 '입찰가는 얼마가 적당할까'를 계산해 봤어요.

최저 매각가 : 11억 880만 원
가장 최근('24년 10월) 매매가 : 14억 2천만 원
최저 매매가 : 13억 5천만 원
현재 시세 : 약 14억 5천만 원

👉 11억 - 14억 사이면서 최저 매매가 13억 보다는 낮아야 합니다(이 아파트값이 갈수록 떨어져 13억까지 닿을 수도 있으니까).

리치고앱 경매 데이터를 돌려보니(유료버전) 권장 입찰가 12억 6천만 원이 나왔어요.

👉 입찰가 12억 6천만 원에 낙찰됐다고 가정해 봅니다. 이제부터 3+4번으로 수익 계산 들어갈게요.

우선 경매에 입찰할 때 가장 먼저 입찰보증금을 내야 해요. 최저 매각가의 10%예요(돈다발 아니고🙅‍♂️ 수표 1장으로 준비). 만약 떨어지면 다시 돌려받고 낙찰되면 이를 제외한 잔금을 지불하면 돼요.

그럼 잔금을 마련해야겠죠? 경매에서는 '경락잔금 대출'이란 게 있어요. 만약 낙찰금의 70%를 대출받았다 하면 실투자금은 약 3억 7천만 원이 들겠죠.

* 물론 대출 이자도 고려해야겠죠!

실거주 2년 후 집을 판다는 가정으로 계산해 볼게요. 그래야 양도세를 안 냅니다.

2년 후 래미안아파트가 13억대일 거라고 가정한 것은 보수적으로 잡은 거예요. 더 오를수록 당연히 내 수익률은 높아지겠죠!

경매 진행비는 1) 아파트를 새로 취득했으니 취득세, 2) 전세를 두든 실거주하든 인테리어를 한다면 수리비 등, 3) 이건 케바케인데 살던 사람 내보낼 때(명도) 드는 명도비, 4) 기타 법무비가 있을 거예요.

* 명도비? 킹두부가 무리 없이 낙찰받았다면, 기존 거주자는 집을 비워야 합니다. 그런데 이런저런 이유로 버티는 사람이 있어요. 법적 절차에 따라 결국 나가게 되어 있지만, 이게 시간 싸움이에요. 버티는 시간이 길어질수록 킹두부가 받은 경락잔금대출의 이자는 계속 쌓이겠죠. 그런 차원에서 명도비를 주고 빨리 내보내는 경우가 있답니다!

매도비는 2년 후 팔 때 드는 비용으로, 부동산에 물건을 내놔야 하니 중개수수료, 그리고 경락잔금대출 받은 것에 대한 대출 이자가 있겠죠.

음... 차 떼고 포 떼고 하니까 마이너스 약 6천만 원이 나오네요😓

현 기준으로 봤을 때 수익률이 썩 좋진 않지만, 실거주로 오래오래 살 거다! 부동산 시장이 더 좋아질 거다!에 베팅하면 좋은 투자처가 될...지도요?

# 지금부터 아파트 현장 이야기

- 그래서 실제 물건 보니까 어떤데? -

경매는 집에서 손품만 팔면 안 돼요. 뭐 고수들은 그렇게 할 수 있지만 우린 아직 아니잖아요? 그러니 여기서 꼭 필요한 것이 바로 임장입니다.🏃‍♀️

경매 낙찰되어 바로 전세를 두든, 내가 들어가서 살든, 어쨌든 해당 아파트가 살기 좋은 곳이어야 하잖아요? 그걸 임장을 통해 직접 눈으로 확인해야 합니다.

언뜻 보면 마포구 같은데, 자세히 보면 용산구예요. 즉 투기지역(강남3구+용산구)이란 거죠. 투기지역은 이것저것 규제가 많은데요, 그래서 경매가 좋은 점이 있어요.

투기지역은 실거주 2년을 해야 하지만, 경매는 실거주 의무가 없어요. 위에서도 실거주 or 전세 옵션을 얘기했던 거예요. 즉, 바로 전세를 놔도 되니까 투입되는 돈이 줄어들 수 있어요💰.

우선 역세권은 아니에요. 효창공원앞역/공덕역까지 도보 각 12분 걸려요. 음... 그리고 아파트 단지가 언덕이네요!

언뜻 보기에도 높죠? 경매에 나온 물건은 106동이에요. 영하 10도인 날씨🌬️에 입구에서부터 직접 올라가 봤습니다. 지금부터 실제 임장기 시작할게요!

1,458세대의 대단지라 가도 가도 끝도 없을 정도로 넓어요. 그래서 단지 안에 계속 마을버스가 돌아다닙니다. 이건 장점이죠.

입구에서부터 106동까지 정확히 도보 3분 50초 걸렸어요. 헉헉댈 정도로 아주 힘든 건 아니지만💦 급한 일이 있거나 지각할 것 같거나 지친 퇴근길에는 조금 짜증 날 수 있을 정도예요. 뭐 이 정도 운동은 해야 하잖아? 라고 럭키비키할 수도 있고요😉.

단지 별로 지상주차장과 함께 지하주차장도 있어서 주차 문제는 크게 없어 보여요.

해당 호 수의 편지함을 확인해 보니 '경매 컨설팅' 업체에서 보낸 편지가 있더라고요. 진짜 경매가 진행되고 있음을 알 수 있죠. 간혹 보면 문에 경매 등기우편 쪽지 같은 게 붙어 있을 때도 있답니다.

최고층(22층)의 바로 아래층이기 때문에 꼭대기 단점은 피하고 전망이 시원하네요. 동간 간격이 좁진 않아요.

아파트 단지 자체는 깔끔하고 조용하다-는 느낌이었어요. 이런 대단지는 동호수를 잘 골라야 하는데, 106동 정도면 언덕 때문에 기피할 정도는 아닌 듯 해요. 그럼 전반적인 입지를 확인해 볼까요?

몇 동인지에 따라 초등학교 배정이 달라져요. 학부모라면 이 부분도 고려해야겠죠? 정문-후문으로 갈수록 (당연히) 언덕이 거세지지만, 후문 쪽은 용산으로 이어진다는 메리트가 있어요.

정문을 등지고 왼쪽을 봐도 언덕, 오른쪽을 내려봐도 언덕이에요. 이 점은 감안하세요!

갭투자를 하든 실거주하든 향후 재건축 등의 호재를 기대한다면 아직은 놉🙅‍♂️. 25년차라 재건축은 무리이며(30년 이상부터), 현재 리모델링이 추진 중이지만 (호갱노노 리뷰) 거주민들은 그리 쉽지 않을 거란 의견이 대다수예요. 재건축도 아닌 리모델링에, 수억의 분담금을 들이면서까지 추진할 원동력이 없어 보입니다.

👉 도원삼성래미안 경매 물건은 '물건 자체'로 따지면 경매 레벨 1단계로 볼 수 있어요. 그렇지만 과연 투자가치로서 메리트가 있을지는 조금 고민해 봐야겠습니다.

<킹두부 정리> 경매의 개괄적인 흐름을 담아봤으니, 실제 도전한다면 더욱 꼼꼼히 체크하셔야 해요. 시리즈가 계속될수록 좀 더 다양한 유형의 경매 물건을 분석해 볼게요!

*본 내용은 두부의 주관적 의견이며 매물에 관심이 있다면 충분한 손/발품 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.