[👑킹두부] 소규모 재건축 아파트, 기회는 언제?

투자가치 기대되는 아파트

2025. 1. 1.

[킹두부] 소규모 재건축 아파트, 기회는 언제?

님, 안녕하세요. 우선 새해 복 많이 받으세요~🎉
예고해 드린 대로 올해부터 킹두부가 새단장합니다. 짧고 길게 설명 드릴게요.

매주 다음 카테고리로 진행될 거예요. 물론 시의성에 따라 핫한 소식이 나오면 내용은 달라질 수 있어요~

지역별로 투자가치 높은 아파트를 소개합니다.🏚️

매월 청약/경매 물건을 분석합니다.✍️

독자 의뢰를 받아 두부가 직접 임장을 다녀옵니다.🏃

소형평수가 대세! 알짜배기 아파트를 찾아줍니다.🔎

킹두부는 님이 내집마련 하실때까지 함께 달립니다. 어떤 의견이든 자유롭게 보내주세요, 최대한 반영할게요!

그리고... 매월 마지막 주 서프라이즈 선물🎁이 공개됩니다. 구독자 모두에게 드리며 수량에 따라 증정 방식은 달라질 수 있어요. 매월 산타클로스가 될 킹두부를 기대해 주세요~🎅

# 투자가치 기대되는 아파트

소규모 재건축 아파트, 기회는 언제?

투자가치 기대되는 아파트를 찾는 방법은 다양해요. 교통 호재가 있든지, MICE 사업단지가 들어선다든지, 아파트 자체로 재건축/재개발 호재가 있는 등의 경우죠. 그런데 아무리 부동산에 관심이 많아도 이런 이슈들을 일일이 알 수 있을까요? 그래서 킹두부가 발로 뜁니다~🏃

오늘의 키워드는 '소규모 재건축'이에요. 일반적인 재건축에 투자하기에는 시간 등등 부담이 크다면 소규모 재건축을 눈여겨보는 것도 방법이에요. 바로 들어갈게요!

💡 소규모 재건축 알고가자

주택 세대수 200세대 미만, 1만㎡ 미만 단지의 오래된 아파트/연립주택을 탈바꿈하면 '소규모 재건축'이라고 해요. 이럴 경우 어느 정도 혜택을 받아요.

소규모잖아요? 절차를 간소화해요. 재건축 시 가장 먼저 하는 '기본계획 수립부터 추진위원회까지'의 단계가 생략돼요. 그럼 일반 재건축이 10년 이상 걸리는 것이 소규모 재건축은 3~4년으로 확 줄어들어요.
용적률 완화해 줘요. 지지난 킹두부에서 나왔죠? 쉽게 말해 얼마나 높게 지을 수 있느냐인데요. 소규모 재건축 시 '임대주택을 포함해서 지을게' 라고 하면 '사회에 이바지하는 것이니 좀 더 높게 짓도록 허용해 줄게' 라는 혜택을 주죠.

물론 단점도 있어요.

대규모 단지 대비 사업성이 약해요. 일반분양을 많이 받지 못하니 수익성이 낮겠죠. 그래서 대형 건설사들이 잘 뛰어들지 않으려 해요. 그러다 보면 주민 간 추가 비용 부담이 있을 수 있죠.

그리고 대규모 재건축에 비해 미래가치 한계가 있을 수 있어요. 소규모라 하면 1~2개 단지일 텐데, 이것만으로 지역 발전에 파급력이 커지긴 힘들겠죠.

이런저런 장단점이 있기 때문에 소규모 재건축에 투자하려면 해당 단지의 입지나 미래가치를 철저히 분석하고 도전해야 해요!👍

그래서 두부가 '호재등급' 높은 소규모 재건축 단지만 뽑아봤어요. 앞으로 이런 기준하에 지역별로 계속 소개해 드릴 테니 기대해 주세요!

[마포구] 공덕 현대아파트

공덕에서 이미 게임 끝이죠😎.

공덕 현대아파트는 공덕역에서 직선거리로 약 300m가 안 되며, 주변 아파트 국평가 13, 17, 19억...대를 찍을 때 나홀로 11억대 위용을 뽑냅니다.

스펙 훑기

183세대(2개동), 36살 아파트예요. 재건축 나이를 훌쩍 넘었네요.

* 재건축 기준: 준공 30년

가장 최근 30평대 매매가 11억 4500만 원을 찍었고 전세는 6억 원입니다.

리치고앱 기준 호재등급A급(4점).

재건축 현황

200세대 미만이니 소규모 재건축으로 들어가요. 공사하고 나면 232세대로 늘어나요. 시공사는 한화건설이에요.

'22년 조합설립인가를 완료했고 현재 사업시행인가를 앞두고 있어요. 그 다음 관리처분인가, 이주 후 철거공사에 들어가요.

우선 공덕 현대가 주변 아파트 대비 왜 가격이 현저히 낮을까요? 이유는.. 뭐 다 아시죠? 바로 언덕 때문인데요. 킹두부가 직접 다녀왔습니다. 영상 한 번 보실까요?👇

2배속을 한 거라 실제로 (보통 걸음) 약 4분 정도 걸렸어요. 공덕역에서 조금 더 걸어 나와 '아현동 주민센터'(평지)에서부터 걸린 시간이에요. 이곳은 작년 여름에도 임장을 한 번 갔었는데요, 사실 여름이기도 하고 밑에서 보니 도저히 올라갈 엄두가 안 나 래미안공덕까지만 보고 왔던 기억이...😅

그래서 이번에 엄청난 긴장을 하고 갔거든요? 어랏! 너무 걱정해서 그런지 생각보다는 오를만 했어요. 뭐 사람에 따라 체감도는 당연히 다르겠죠!

재건축하면 20층까지 올라선다고 하니, 저 정도 언덕에 20층이면 조망은 끝내주겠네요!👌

영상에서 '새로운 입구?'라는 글씨가 보일 거예요. 저 벽 쪽에 새 입구를 내서 지하주차장으로 연결한다고 해요. 그럼 지금의 경사보다는 더 아래에서 엘리베이터 타고 단지에 들어갈 수 있는거죠.

<음... 정상에서 아래를 내려다보니 언덕이 꽤 무시무시하군요>

투자 생각💰

* 부동산 중개소에서 이런저런 대화를 한 후 정리해 봤어요.

내년 초에 사업시행인가를 받고 이주는 빠르면 여름, 내년 안이 될 거라고 해요. 주민들은 이의 없이 적극 추진 중이라 하고요.

✍️ 그렇지만 재건축은 어떤 변수가 생길지 몰라요. 특히 부동산에서는 '좋은 말'만 하는 경향이 있으니 백퍼 믿기보다는, 혹시나 일정이 지연되더라도 기다릴 만큼의 투자 가치가 있는지를 판단해야 해요.

현시점에서 매매한다면 조합원 승계가 가능해요. 즉 조합원 분양가로 받을 수 있는 거예요(일반 분양가보다 당연히 저렴하겠죠?). 그리고 재건축하면 추가 분담금이 발생하는데요, 금액이 결정됐다 하니 안전마진을 계산해 볼 수 있어요.

30평->30평으로 동일 평수 선택 시 추가 분담금은 4억이라고 부동산에서 말하는데... 호갱노노 리뷰에서는 2~3억대로 통지되었다고 하네요.

현재 30평대 매물이 2개 나와 있어요. 가격은 11억 6천만 원이에요. 계산해 볼게요. 11억대에 산 후 분담금 4억을 내면 약 15억에 사는 거죠. 현재 주변 아파트 시세가 17, 19억대이니, 공덕 현대도 신축 후 비슷한 가격대로 따라갈 거예요. 그럼 안전마진 2억 정도 기대해 볼 수 있겠네요.

마포구는 투기지역이 아니라 실거주 의무가 없으니 전세를 놓거나 매매도 가능해요.

이렇게 안전마진까지 예상해 볼 수 있는데, 왜 11억짜리 매물 앞에서 사람들이 주저할까요? 바로 11억 현금이 당장 있어야 하기 때문이죠😥.

계획대로 내년에 이주한다면 당장 전세를 둘 수 없어요. 그럼 갭투자가 안되죠. 그렇다고 내가 당장 들어가서 실거주한다 해도 1년 이내에 다시 나오는 것도 부담되고요. 이래저래 10억+을 바로 계약해야 한다는 것이 가장 큰 고민 요소겠죠?!

<킹두부 정리> 공덕 현대의 가장 큰 단점이 언덕인데요, 이를 커버하고도 남는 것이 바로 '공덕'이라는 입지입니다. 그리고 주변 래미안공덕 시리즈 및 공덕파크, 공덕삼성 등의 아파트 연식이 최소 20년이 넘어요. 즉, 공덕 현대가 아주 오랜만의 신축이 될 테니 얼죽신(얼어죽어도신축) 가격으로 끌어올릴 여지가 충분할 것 같네요.

[영등포구] 현대2차 아파트

마포에서 멀지 않은 당산동으로 가볼게요. 한번 살면 빠져나오기 쉽지 않다는 그 동네, 흔치 않게 전역이 평지로 되어 있는 당산, 여기서 소규모 재건축을 진행 중인 '당산4가 현대2차 아파트'입니다.(빨간 구역)

스펙 훑기

116세대(1개동), 39살 아파트예요. 공덕 현대보다 더 어르신이네요.

가장 최근 30평대 매매가 9억 6000만 원을 찍었고 전세는 3억 대예요.

전셋값이 현저히 낮은 이유가 있는데요, 현재 이주를 직전에 두고 있기 때문이죠.

원래 계획대로라면 '24년 내 이주-착공이었는데, 내년으로 미루어졌어요. (이렇듯 재건축은 변수가 많아요) 이런 점 때문에 전세가가 쌀 수밖에 없죠.

이곳은 교통의 요충지라 해도 과언이 아니에요. 2/5호선 영등포구청역이 도보로 3~4분, 2/9호선 당산역은 10분이에요. 언덕이 없으니 설렁설렁 걷기 좋은 거리예요.

리치고앱 기준 호재등급A급(4점).

재건축 현황

내년 1월 중 관리처분인가를 받을 예정이에요. 그럼 바로 이주를 시작하고 착공에 들어갑니다.

116세대->168세대 2개동으로 늘어나요. 여기도 20층까지 올라가요. 소규모 단지이니 착공만 하면 공사 기간은 길지 않겠죠. 시공사는 1군으로 꼽히는 DL이앤씨가 맡았어요.

바로 이 점이 포인트인데요, 원래 소규모 재건축은 사업성이 낮다 하여 대형 건설사는 꺼립니다. 그런데 이 미니미 현대2차 아파트에 대림건설이 뛰어든 이유가 뭘까요? 바로 입지가 말해줍니다.

숨겨진 입지 갑 아파트

현대2차 아파트는 미니미로 살짝 숨어있으니 아는 사람이 많지 않아요. 하지만 거주민들에겐 입지 갑으로 통하죠. 역세권은 위에서 봤으니 뭐 다른 점을 짚어 볼게요.

우선 당서초등학교, 당산서중학교, 선유고등학교까지 학군이 형성되어 있고, 아파트를 등지고 우측은 목동, 좌측은 여의도예요. 목동 학세권 라운딩이 가능하며 여의도 더현대, IFC몰, 영등포 타임스퀘어 등의 이용이 용이해요. 아, 도보 10분 권에 코스트코가 있습니다😏.

그리고 근방에 현대해상&삼성생명 등 대형 오피스는 물론, 최근 들어 관공서(영등포세무서, 영등포우체국) 등이 속속 들어섰어요. 이 말인즉슨, 상권이 살아나고 전세수요가 많아진다는 얘기겠죠. -> 갭투자로 용이

투자 생각💰

소규모 단지임에도 불구하고 교통의 핵심에 자리하고 있어 미래가치는 다분합니다. 이를 입증하는 것이 바로 얼마 전 있었던 유원제일아파트 재건축 이슈예요.

현대2차와 골목 하나를 사이에 둔 아파트로 약 10년이 넘는 여정 끝에 드디어 일반분양을 마쳤어요. 지난 11월 1순위 청약 경쟁률이 평균 340대 1을 기록했고 4일 만에 전세대 계약을 완료했어요. 그야말로 완판입니다.

* 심지어 국평도 없고 소형평수만 있었는데도 말이죠.

역세권이라는 황금 입지, 당산동에 오랜만에 나오는 신축 아파트라는 점이 호재로 작용해, 올 하반기 분양시장 대어로 꼽혔어요. 이 유원아파트 시공사가 DL이앤씨, 바로 현대2차와 동일하죠.

유원아파트 청약이 엄청난 경쟁률로 완판되었으니, 초근접해 있으며 같은 시공사인 현대2차 아파트에 대한 기대감은 더욱 높아졌어요. 그리고 현대2차가 영등포구청역과의 거리가 더 가까워요.

<킹두부 정리> 당산동의 큰 장점 중 하나는 바로 무언덕입니다. 전체가 평지예요. 여기에 한강을 끼고 있으며 2,5,9호선을 모두 사용할 수 있어 직주근접이 가능해요. 청약을 성공적으로 마친 유원아파트의 긍정적 분위기가 현대2차에도 그대로 이어질 거란 기대감이 형성되고 있답니다.

*본 내용은 두부의 주관적 의견이며 매물에 관심이 있다면 충분한 손/발품 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.