[👑킹두부] 서울vs.경기 대장아파트 분석

킹두부 초기에 '서울 대장 아파트'를 분석했었죠. 이번엔 경기도입니다. 그런데 사실 이름만 경기도지 서울 대부분 지역보다 더 핫한 곳이 있어요. 바로 경기 대장 과천-판교-위례입니다. 이 중 오늘의 메인은 과천이 될 텐데요, 바로 얼마 전 재건축 속도에 불이 붙었다는 소식이 있었거든요. 그럼 경기도 지역별 금은동 분석 들어갑니다.⛳

성남 분당구 판교동이지만 판교 주민들은 분당이라고 하지 않아요. 그냥 판교에 산다고 하죠. 그만큼 판교에 대한 자부심이 큰데요😮. 

과천 주공9단지가 교통+자연환경이 우수하다면, 판교 푸르지오그랑블은 2기 신도시로 비교적 깨끗하고 교통+생활 편의권이 남부럽지 않아요. 지도를 보면 바로 '아~' 할 겁니다. 

판교역 신분당선은 강남까지 15분이에요. 현대백화점 앞에서 광역버스를 탈 수 있고요. 푸르지오그랑블에서 도보 10분이면 성내역이 나오는데요, 여기에 GTX-A가 다녀요. 판교역에서 갈 수 없는 서울역, 삼성역 업무지구까지 커버할 수 있다는 얘기죠. 교통은 이 정도 하고요,

바로 옆에는 현대백화점이 붙어있어요. 그런데 이 현백🏬이 그냥 현백이 아니에요. 현백 중 매출 1위, '24년 국내 5대 백화점 매출 순위 5위 먹은 곳이 바로 판교 현대백화점이에요. 기본적으로 판교 지역의 구매력이 얼마나 높은지를 알 수 있죠. 바로 이곳을 동네 마트처럼 들르는 곳이 판교 푸르지오그랑블입니다.

2011년생, 948세대, 총 14동으로 소형 평수가 없어요. 36평~100평대까지 대형 평수로만 이루어져 있죠. 가장 작은 평수가 최근 26.9억을 찍었고 현재 27억에 올라와 있어요. 

판교역에서 직진으로 쭈-욱 올라가면 판교테크노밸리가 있는데요, 판교역 자체에도 업무지구가 생겨 네이버, 카카오, 현대제철 등 굵직한 기업들이 입주해 있어요. 뭐 이런 기업에 다닌다면 직주근접 끝판왕이죠.

이곳의 특징은 역과 백화점이라는 번화가에 위치하면서도 단지 내에 들어서면 조~용해진다는 거예요. 그만큼 주거 환경 조성이 잘 되어 있다는 거죠. 그리고 단지 내에 보평중학교, 길 건너 보평고와 초등학교가 이어져 있어요. 

여담으로 두부도 잠시 잠깐 판교에 거주한 적이 있어요. 서울 웬만한 곳보다 더 빠르게 서울 중심지로 가더라고요. 판교역뿐 아니라 광역버스도 잘 되어 있어서 이동이 불편한 적이 없었어요😁. 

입지의 핵은 교통이죠. 동판교에는 판교역과 판교역~여주시 여주역을 잇는 경강선KTX(파란노선)가 있어요. 앞서 얘기했지만 바로 한 정거장인 성내역엔 GTX-A가 다니고요. 교통의 핵이라 해도 과언이 아니에요👌.

반면 서판교는 교통 입지로는 좀 아쉬워요. 송도에서 서판교~판교로 이어지는 월곶판교선이 '21년 착공하여 공사 중이지만 개발이 지연되고 있어요. 이게 뚫린다면 어느 정도 교통 이슈가 해결되겠지만 서울로의 연계가 아니기 때문에 큰 파급력은 있지 않아 보여요.

 

위례야말로 서울이냐 경기도냐 참 애매해요. 거의 걸쳐있거든요. 우선 위례센트럴자이는 성남시 수정구 평당가격 1위로(feat.리치고) 1413세대 대단지예요. 

33평 기준 최근 16.5억을 찍었고요, 전 고점(17.3억) 대비 아직 8천만 원이 모자라요. 작년 8월과 9월 사이 한 달 만에 약 1억이 올랐고 그 이후 조용한 상태예요. 

위례센트럴자이의 입지는 상권이에요. 바로 길 건너 위례중앙광장이 있는데요, 마트, 영화관, 병원, 식당, 학원 등 없는 게 없는 곳이죠. 그러면서 위례중학교를 품고 있고 길 하나 건너면 초등학교도 바로 닿아있어요. 특히 위례중앙초등학교는 경기 상위 2%에 속해요. 그러다 보니 인근 학원가가 잘 형성되어 있고 아파트 단지로 둘러싸인 곳에서 아이들이 다니기에 최적화된 동네죠.

재미있는 건 위례센트럴자이는 행정구역상 성남시예요. 위례신도시는 서울 송파구와 경기 성남시, 하남시 등에 이어져 개발된 신도시예요. 다른 신도시들이 경기권에 있는 것과 달리 위례는 서울에 걸쳐있다는 것이 핵심이죠. 

현재 우리나라 투기지역은 강남3구+용산구죠. 강남3구는 강남구, 서초구, 송파구예요. 즉 송파구에 속한 위례신도시는 각종 부동산 규제를 받는다는 의미죠. 

그러나 살짝 성남으로 비껴간 위례센트럴자이는 이런 규제에서 벗어나 대출이나 세금 등에서 조금 더 자유로울 수 있어요. 

다 좋은데 단점 하나를 꼽자면 교통이에요. 사실 교통이 지역의 핵심이긴 한데 여긴 현재로서 많이 아쉬워요😢.

가장 가까이 있다는 것이 8호선 복정역과 남위례역인데(위 그림) 걸어서 2~30분 걸려요. 뭐 버스를 타야 하는 거죠. 그리고 8호선은 교통 입지에서 상위급이 아니죠. 자차를 이용한다 해도 동부간선도로와 양재대로는 이름만 들어도 출퇴근 시 많이 막히는 곳이고요. 

여기에 원래 위례신사선이 들어오기로 했어요. 말 그대로 신사역~청담~삼성~위례신도시 등을 잇는 노선인데요. 16년간 조사만 받다가 착공이 계속 미뤄지고 있죠😡. 

앞서 얘기했듯 위례신도시는 2기 신도시 중 유일하게 서울에 걸쳐있어 서울과의 접근성이 가장 좋은데, 막상 가장 안 좋을 수 있겠네요. 우선 강남까지의 직통 노선이 없어요. 그래서 위례신사선이 추진되었던 거죠.

그런데 이런저런 민간 건설사들이 달라붙었다가 논의가 흐지부지되면서 다 취소됐어요. 그렇게 착공이 미뤄지다 결국 서울시가 맡게 됐어요. 그럼 교통비가 더 저렴해지니 좋지 않을까 싶겠지만, 그 말인즉슨 타당성 조사 등을 다시 해야 한다는 의미가 되죠. 그럼 더 미뤄질 테고요...

그러나! 위례신도시에 한 줄기 희망이 있어요. 맨 처음 과천주공에서 소개한 위례과천선이 있잖아요! 과천과 위례에서 각각 출발해 압구정까지 연결하는 Y자형 노선이니, 이제 8호선 외에도 강남 직통이 뚫리는 거죠. 물론 복정역에서 위례센트럴자이 등 중심가까지 꽤 거리가 있기에 아주 큰 호재라기엔 좀 애매합니다.

여기에 하나 더 생기는데요, 도로 위를 달리는 '위례선 트램'이 추진 중이에요. 5호선 마천역과 8호선 복정·남위례역 사이를 달리는 노면 전차인데요, 1968년 서울에서 전차가 사라진 지 60여 년 만에 등장하는 전차라 관심이 컸죠. 

그런데 말입니다. 이거 개통도 내후년 5월로 연기됐어요. 트램이기 때문에 위례신사선보다 파급력이 크진 않겠지만 이것 또한 미뤄졌다니 주민들 실망이 클 것 같아요😥.

이런 걸 종합해 보면 위례센트럴자이의 거주점수는 90점이에요. 교통을 빼고는 매우좋음을 기록했네요.