이 물건을 더 분석할까 말까를 결정하려면, '괜찮은 가격인가'부터 확인하는 겁니다. 부동산 경매는 시세보다 현저히 저렴한 물건을 잡기 위해 기웃거리는 곳이니, '이 가격에 사서 좋은 것도 있지만, 향후 더 오를만한 가치가 있나'까지 생각해 봐야 하는 거죠.

해당 물건은 가장 큰 평수(전용 43평)로 방 4개짜리예요. '24년에는 매매가 없었기 때문에 1차 최저금 10억 3천이 부담스러웠을 수 있어요. 비교군이 없으니까요💁‍♀️.

그런데 가장 최근 2/12일에 저층이 10억 9,500만 원에 나갔어요. 2/27일에 있을 2차 입찰일 최저 금액이 8억 2,400만 원이니, 현 시세 대비 무려 2억 7천만 원이나 낮아요.

등기부등본은 A 아파트에 그동안 무슨 일이 있었는지를 쭈-욱 나열한 문서예요. 누구나 열람해 볼 수 있어요. [온라인 열람]

우리는 등기부등본을 보고 여기에 적힌 (돈 받을 권리의) 순서를 따지면 돼요. 날짜를 기준으로 우선순위가 정해져요. 그럼 두부의 낙찰금을 순서대로 받아 가는 거죠. 등기부 원본은 날짜가 뒤죽박죽이지만 여러 경매 사이트에서는 이를 날짜별로 정리해 올려놓아요.

맨~~ 위에서 이 물건을 소개할 때 '조금 부담될 수 있지만 난이도는 1단계'라고 했는데요, 부담되는 부분이 바로 '임차인' 때문이에요.

등기부등본에서 말소 기준을 찾아 모두 말소시키며 두부가 추가로 떠안아야 할 사항이 없음을 확인했어요. 그다음으로 중요한 것이 '임차인 여부'예요. 즉, 해당 집에 세 들어 사는 사람이 있는지예요.

전입세대 열람을 해보면 알 수 있는데요, 등기부등본은 우리 집이 아니어도 누구나 열람할 수 있지만, 전입세대는 좀 달라요. 개인정보이기 때문에, 경매가 진행될 경우 열람해 볼 수 있는데요. 법원경매정보 사이트에서 해당 경매 물건을 출력해 행정복지센터에 제출하면 전입세대 확인서를 발급받아 볼 수 있어요.

어느 집이든 누군가 살고 있는 사람(점유자)이 있겠죠. 여기엔 집주인과 세입자, 두 종류가 있어요. 두부가 낙찰받으면 집주인은 당연히 나가야 하고, 세입자는 나가도 되는 사람과 버틸 수 있는 사람으로 나뉘어요. 여기서 골치 아픈 것이 버틸 수 있는 사람이죠. 우린 이걸 '대항력 있는 임차인'이라고 불러요. 이럴 경우 두부가 임차인의 보증금을 책임져야 할 수 있어요. 이건 레벨이 더 높은 단계!

😬 잠깐! 근데 '미상'은 무엇이지?

분명 다른 건 적혀있는데 의뭉스럽게 '미상'이라 적혀있는 게 보여요. 만약 대항력이 있는데 보증금이 미상이라고 하면 위험한 물건이에요. 두부가 떠안아야 할 보증금이 얼마인지 모르니 유찰이 계속될 수 있어요. 

법원에서 현황 조사를 할 때 조사 내용을 매각물건명세서에 적는데요, 현장에서 임차인을 만나지 못해 보증금을 확인하지 못한 경우요. 이럴 땐 입찰자가 직접 확인해야 해요. 꼭! 

어찌 됐든 결론적으로 이 물건은 전입신고 자체가 근저당권보다 늦기 때문에 대항력이 없는 물건이에요. 그래서 확정일자 존재 여부는 사실 크게 중요치 않은데요, 그러나 이 경우 임차인이 누구인지, 어떤 형식으로 살고 있는지 알 수 없기 때문에 나중에 낙찰받고 명도(내보내는 것) 과정이 골치 아플 수 있다는 점은 참고해 주세요. 물론 명도 방법도 나중에 담아보겠습니다.