이미 다 아시겠지만, 오쏘공(오세훈이 쏘아올린 공)으로 지금 부동산 시장은 대혼란입니다. 토허제를 해제한 지 한 달 만에 다시 지정하면서인데요😡.

토지거래허가구역에선 구매 후 실거주를 해야 해요. 즉 갭투자를 못하는거죠. 이를 해제하면서 그동안 막혔던 갭투자 수요가 뚫리며 집값이 고공행진📈했던 거예요. 여기서 알 수 있죠. 상급지 점핑 방법으로 '전세 레버리지'만큼 유용한 건 없다고요.

첫 집을 마련할 때 대부분 전세로 거주할 생각을 하지, 전세를 활용할 생각은 하기 힘들 거예요. 바로 갭투자 방식인데요.

10억짜리 아파트를 살 때 3가지 방법이 있어요.

2번까지는 어느정도 자금상황이 되어야 할 수 있죠. 주담대가 70~80%까지 나와도 그만큼의 대출이자를 매달 갚을 수 있는 능력이 있어야 하니까요. 

그리고 갭투자는, 2번까지의 능력이 당장 없지만 몸테크를 하면서 내집마련을 하겠다는 사람, 혹은 1주택자인데 상급지로 점핑하거나 투자처로 활용하려는 사람으로 나눌 수 있어요. 

10억짜리 아파트를 살 때 전세 8억을 끼고 내 돈 2억만 투자하는 거죠. 물론 갭투자를 잘만 활용하면 이자 없는 레버리지로 수익을 벌 수 있지만, 예민한 부동산 시장에서 무조건 수익만 낼 순 없어요. 다양한 요인으로 오히려 돈을 더 뱉어내는 상황이 올 수도 있거든요.

갭투자 방식에서 유의해야 할 사항부터 짚을게요. 투자를 할 때는 최고의 순간만 상상하고 덜컥 덤비면 안돼요. 항상 최악의 순간을 염두에 두고 이것을 이겨낼 수 있는가에 대한 대비책이 있어야 합니다. 

갭투자를 했을 때 유의해야 할 점은 전세가 변동이에요. 부동산은 결국 우상향이란 그림이 있지만, 우상향으로 가는 와중에 마이너스 고비가 올 수 있잖아요. 그럴 때 버틸 힘이 나에게 있나를 점검해야 해요💪.

우선 10억짜리 아파트에 8억 전세끼고 2억만 내고 갭투자를 했어요. 2년 혹은 4년 뒤, 똑같이 8억 전세를 두든 전세가가 더 오른다면 땡큐죠. 그런데 전세가 떨어지기라도 하면...

2년 뒤 전세가 7억이 됐어요. 나간다는 세입자에게 8억을 줘야하니 내 돈 1억을 마련해야 합니다. 대출을 받든지 집을 팔든지 해야하죠. 이런 최악의 경우에 대비책이 있는지를 고려한 후 들어가야 합니다.

무조건 매매-전세 갭이 적은 것을 보고 들어가면 안돼요. 당장 '내 돈 1억만 들어가면 되니 별 부담 없는데?'라고 덤비면 안 된다는 거죠🙅. 

가장 중요한 건 '전세가 잘 도는 집인가'를 분석하는 거예요. 집값은 그리 높지 않지만 전세가가 높은 것은 실거주 만족도가 높다는 뜻이기도 해요. 예를 들어 오래된 아파트라 인프라 등은 부족하나, 주변 학군이 잘 형성되어 있는 곳 등이죠. 이런 곳 중에서 개발 호재가 있는 곳을 고른다면 전세 수요를 맞추면서도 향후 투자 가치까지 노릴 수 있어요.  

✔ 당장 자금마련이 가능한가?

꼼꼼히 따지고 분석하고 들어갔음에도 전세가 떨어지는 순간📉을 맞닥뜨릴 수 있어요. 그럼 대출을 받아서라도 세입자에 돈을 돌려줘야겠죠. 그 때 내가 마련할 수 있는 자금이 어느정도인지를 예측해야 합니다.

가장 먼저 생각하는 건 신용대출이지만, '전세금반환보증대출'을 이용할 수도 있어요. 집주인이 세입자의 전세금을 반환할 수 있도록 금융기관이 제공하는 상품이에요. 물론, 조건에 따라 못 받을 수도 있기 때문에 이 부분에 대한 사전점검이 필요하겠죠?!

이러한 기본적인 요건들을 고려하고, 무주택 or 1주택자가 현실적으로 선택할 수 있는 3억 갭투자 아파트를 담아볼게요!

1️⃣ 휘경동 휘경해모로프레스티지

1호선 회기역에서 도보 5분 거리에 있는 아파트예요. 스펙을 볼게요.

우선 6년 차 신축이에요. 전세 거주로 수요가 계속 들어올 거란 얘기죠. 아쉬운 건 초등학교가 다소 멀어 학부모보다는 맞벌이 직장인 수요를 예상해 볼 수 있어요. 특히 5분 거리에 1호선이 있으니 종로, 종각 등의 직장인들을 만족시킬 수 있겠죠😉. 

약 300세대 중소단지라 가격방어가 괜찮을지 고민될 수 있는데요, 바로 건너편에 휘경자이디센시아가 오는 6월 입주 예정이에요. 1800세대가 넘는 대단지! 이미 그 옆에 휘경SK뷰(900세대)가 있기 때문에 대단지 상권의 인프라가 형성될 거예요. 

이렇게 주변에 대단지 신축 아파트가 생기면 해당 시세를 따라갈 수 있어요. 이러한 미래 가치를 예상해 볼 수 있겠죠!

흑석 뉴타운으로 여기저기 new 아파트가 생겨나고 있는 지역이에요. 바로 이 재건축을 기대해 보고 들어갈 수 있는 아파트입니다.

• '97년생 29년 차로, 재건축 가능 연한(30년)을 앞두고 있음
• 346세대, 용적률 131% -> 용적률 나이스
• 달마산 정상 부근에 자리해 숲세권이지만 언덕세권
• 20평대 매매 7억 중반대. 전세 4억 대 형성 -> 갭투자 3억

바로 옆에 어마어마한 단지들이 포진해 있죠. 흑석동은 재정비 촉진 지구로 선정돼  신규 아파트들이 속속 등장했고, 등장하고 있어요. 흑석자이('23년), 푸르지오('12년), 한강센트레빌('12년) 등이죠. 

흑석 청호는 그 사이에 껴서 조용히 재건축을 노리고 있는 아파트입니다. 단점부터 말하면 달마산 아래 붙어 있어서 언덕이 꽤 있어요. 물론 공기 좋은 숲세권은 장점이 되겠죠. 

그런데 세대수 절반이 임대예요🤔. 내 아파트가 아니기 때문에 재건축에 비적극적일 수 있어요. 그렇지만 주변이 천지개벽할 때 이를 피해 간 이유는 재건축 연한이 안 됐기 때문이지, 이제 1년 정도 남겨두고 있으니 시동이 걸릴 만합니다.

중요한 건 용적률이 131%로 꽤 낮다는 거예요. 이것이 200% 이상으로 재건축되면 더 높게 지어 분양을 많이 할 수 있는 거죠🏢. 

또한 주변에 신규 아파트들이 분양을 앞두고 있어 인프라는 점점 좋아질 거예요. 옆 동네가 변해가는데 나홀로 과거에 머무르진 않겠죠. 재건축은 시간문제가 될 거예요.

실거주와 투자로 적합한 이유는 초역세권이란 점이죠. 그 역세권이 트리플(예정)이란 것이 더 장점이고요. 물론 언제 될지 모를 GTX-C 노선이지만, 뚫리기만 하면 삼성 및 양재역까지 20분 컷이에요. 굉장히 큰 메리트죠.

그리고 바로 맞은편에 '서울창동 도시개발구역'이 표기되어 있죠. 무언가 만들고 있다는 건데요. 여기에 창동역 복합환승센터, K팝 전문 공연장인 '서울 아레나', 공공주택 및 각종 업무시설이 들어와요. 

재건축 연한에 다다랐으니 조금씩 재건축 움직임이 생기지 않을까 싶어요.

'25년 2월 기준으로 서울 아파트 평균 평당 매매가를 그려봤어요. 색이 같은 것끼리 매칭해보면, 구별로 등급과 현황을 가늠해 볼 수 있어요.

서초-강남구는 평당 1억을 넘었으며, 열심히 쫓아오는 송파-용산구가 7천만원 대이네요. 그래서 이들을 묶어 투기지역이라고 하죠(강남3구+용산구).

이에 질세라 바짝 붙는 곳이 마포-성동구로 투기지역에 들어올까 말까 살짝 위험한 곳입니다. 양천구는 목동, 영등포구는 여의도로 가격 설명이 되고, 강서에서 차세대로 떠오르는 곳이 마곡 정도 되겠네요.

하나 더 추가할게요. 서울에서 20평, 30평대별 최고가 아파트도 당연히 '서초구'에서 나왔는데요.

입지로 다 설명이 되네요.