오늘은 가장 호응도가 높은 '경매' 시간이에요. 킹두부가 직접 임장까지 다녀와서 깨알같은 정보를 담았으니 기대해 주시고요!

제목이 왜 그러냐고요?😅 우선 경매 분석 물건으로는 난이도 1이에요. 우리가 그동안 여러 번 반복했던 사례들과 유사하거든요. 크게 모난 데가 없지만 '과연 매매 물건으로 적합한가'에 대한 고민이 살짝 든다는 게 오늘의 키 포인트예요.

바로 물건부터 알아볼게요!

경매 사이트에 가면 가장 기본적인 스펙이 나오죠. 몇 동 몇 호인지, 소유자&채무자의 실명까지 모두 알 수 있어요. 하나하나 볼게요.

• 개시결정 : 채권자(보통 은행)가 법원에 경매 신청하면, 법원은 그 서류를 검토한 후, 문제가 없다고 판단되면 경매 개시를 결정해요. 이후 채무자에게 이 결정이 전달되면, 그때부터는 임의로 집을 팔거나 증여 등이 금지돼요.
  
  👉 개시결정 후 해당 집에 대한 감정평가를 해요. 이것이 중요한 것이, 감정평가는 경매 물건의 최초(최저) 금액이 되는데요, 이 감정평가를 언제 했느냐에 따라 경매하는 순간의 시세와 차이가 나요. 즉, 이 물건은 '24년 10월에 평가했는데 그때와 현재('25년 4월)의 시세는 조금 다를 수 있죠. 그러니 감정평가만 보고 싸다 비싸다를 논하면 안 되고 무조건 현 시세와 비교를 해야 합니다.

• 감정가 : 그리하여 이 아파트의 감정가는 8억 1900만 원이 됐고, 이것이 경매의 최저가예요. 즉, 입찰자는 이 금액보다는 높게⤴️ 써야 해요. 

• 보증금 : 경매에 입찰하려면 보증금을 수표 1장으로 준비해서 냅니다. 만약 떨어지면 돌려받고, 낙찰하면 보증금을 뺀 나머지 금액만 지불하면 돼요. 이것은 대개 최저가의 10%가 됩니다. 여기서는 8천 190만 원을 수표로 가져가면 돼요.

등기권리분석에는 집주인이 돈 빌려 간 흔적만 있을 뿐 누군가 세 들어 살고 있다는 걸 알기는 힘들어요. 그런데 만약 그 집에 집주인이 안 살고 임차인이 보증금을 내고 살고 있다? 그런데 대항력(보증금 주기 전까지는 못 나간다고 버틸 수 있는 힘)을 단단하게 갖춰놨다? 라는 물건이면 꼼꼼히 살펴봐야 해요. 킹두부가 낙찰금 외에 임차인의 보증금까지 책임져야 하기 때문이죠.

물론 오늘 물건에는 임차인이 없고 집주인이 지내는 것 같아요. 이는 어디서 볼 수 있냐,

법원 경매 사이트(혹은 일반 경매 사이트)에 들어가면 각 물건 정보마다 '매각물건명세서' 및 '현황조사서' 등이 첨부되어 있어요.

• 등기부등본으로 '집주인과 채권자들의 관계'를 분석하고(낙찰금으로 등본이 깨끗해지는가 확인)
• 현황조사서+매각물건명세서+전입세대열람으로 '보증금 대신 갚아줘야 할 임차인이 있는가'를 분석해요.

• 2007년 탄생, 총 4동 235세대 -> 세대수가 많지 않음
• 증산역 1번출구에서 직선으로 쭉- 올라가면 도보 12분 걸림(중간에 신호 걸리는 것 감안)
  -> 그러나 중반부터 언덕이며, 체감상 20분이 넘으니 도보는 무리