[👑킹두부] 그래서 집은 어떻게 사는거야?

#내집마련단계 #이벤트있음

2025. 4. 23.

[킹두부] 그래서 집은 어떻게 사는거야?

'내집마련 결심'으로 킹두부를 찾아주셔서 감사합니다!

오늘은 가장 기본으로 돌아가 볼게요. 아직 내집마련을 한 번도 해보지 않았다면, 집을 사기 위해 어떤 방법을 거쳐야 하는지 막막할 수 있어요. 실제로 이 방법을 알려달라는 피드백이 많았고요. 그래서 오늘 킹두부 주제로 담았습니다.

💰 쌩으로 내집마련 할 때

🏢 청약당첨 됐을 때

* 오늘 킹두부 이벤트 있습니다. 신청은 금일부터 5.30일까지 받으니 기회를 꼭 놓치지 마세요~!

# 내집마련 단계

그래서 집은 어떻게 사는거야?

여기서 쌩으로 한다는 건, 재건축 투자나, 청약에 당첨되거나, 경매 낙찰 등의 방법이 아닌, 정말 내 자금 사정에 맞춰 원하는 지역에 집을 산다는 의미예요. 기본적인 단계는 아래와 같아요.👇

step 1: 자신이 마련할 수 있는 돈 정확히 확인하기
step 2: 거주하고 싶은 지역과 주택의 종류 선택하기
step 3: 인터넷을 통해 시세 및 물건 검색하기
step 4: 중개업소 방문하여 집 구경하기
step 5: 대출 및 전·월세 가능 여부 알아보기
step 6: 공부서류 확인 후 계약하기
step 7: 중도금·잔금 치르고 소유권이전등기 하기
step 8: 이사하기

두부가 가장 처음 집 샀을 때의 경험담을 풀자면...

우선 가용자산을 체크해 봅니다. 다 끌어모아서 총 2억이 있다고 하면, 여기서 약 5천을 빼고 넉넉히 1.5억이 있다고 생각하죠. 그리고 두부 환경에서 받을 수 있는 저금리 대출을 알아봅니다. 물론 은행 가서 주담대를 확인할 수 있지만, 그 전에 나라에서 제공하는 기금대출을 먼저 확인해요. 이건 소득이 맞는다면 저금리로 최대 대출을 땡길 수 있는데요, 디딤돌대출이나 신혼부부전용대출 등 종류가 다양합니다.

1️⃣ 디딤돌대출

2️⃣ 청년 주택드림 디딤돌대출(4/18일 출시) 따끈따끈~~

작년 2월 출시된 청년주택드림청약통장과 연계된 대출 상품이 최근 출시됐어요. 해당 통장으로 청약에 당첨됐을 때 받을 수 있는 대출이에요.

3️⃣ 신혼부부전용

4️⃣ 신혼부부전용

위 상품들 중 내게 맞는 대출을 고른 후 얼마의 집을 살 수 있을지 가늠해보면 돼요.

자, 그러면 부동산앱을 켜고 서울에서 5억 이하 아파트를 찾습니다. 모래사장에서 바늘찾기죠. 그렇지만 열심히 찾으면 어딘가 나옵니다. 물론 여기서 내가 포기해야 할 것은 '원하는 지역'이에요. 누구나 원하는 지역은 비싸기 때문에 5억 이하 아파트는 찾기 힘들죠. 그나마 직장까지 교통편이 있고, 주변 환경 시설이 좋은 곳으로 찾습니다.

두부같은 경우, 호갱노노앱에서 실거주 리뷰까지 훑고 네이버부동산으로 돌아와 현재 나온 매물을 확인해요. 그리고 해당 매물을 올린 부동산에 전화해 방문일정✅을 잡습니다.

임장은 평일 낮 시간 추천!

우선 해당 집에 해가 잘 드는지를 체크할 수 있고 일단 중개소가 한가합니다. 아무래도 주말에 가면 사람들이 몰리니까요. 그리고 부동산도 여러 군데를 들러야 하는데요. 요즘은 하나의 매물을 공동으로 중개하는 추세지만, 간혹 한 부동산만 단독으로 갖고 있는 매물도 있거든요.

집주인이 해당 중개인과 친분이 있어서 단독으로 맡길 수도 있고 굳이 집을 여기저기 보여주고 싶지 않은 이유도 있겠죠. 어쨌든 이런 단독 매물일수록 귀한 경우가 있기 때문에 꼭 여러 부동산 발품을 팔아야 합니다🏃.

가계약금 준비!

정말 원하는 집을 찾았다면 당일 가계약금을 거는 것이 좋아요. 계약하기 전 미리 매물에 대해 계약금의 약 10% 정도를 걸어놓는 건데요. 보증금이 1억이라고하면, 계약금은 10%인 1000만원이 되고, 가계약금은 여기서 100만원 정도가 되겠어요. 혹시 내가 '집에 가서 생각해 볼게요' 라는 사이 다른 주인공이 낚아챌 수도 있으니까요.

본격적으로 대출 확인!

원하는 집을 찾았다면 본격적으로 대출이 얼마나 나올지를 확인해 봐야겠죠.(위에서 언급한 기금대출 외에 일반 은행에서 대출받을 경우)

사실 이 부분은 가계약금 걸기 전 미리 체크하는 것이 좋아요. 그런데 은행에 가서 정확한 대출금액을 확인하려면 집 계약서와 내 소득확인(원천징수 등) 서류가 있어야 해요. 물론 내 소득과 해당 집의 kb시세가 있다면 은행에서 대략 얼마정도 나올거다라는 예상금액은 알려줍니다. 정확하지 않으니 참고용으로만 알아보시면 좋아요.

그리고 내가 대략 계산해 볼 수 있는데요,

우선 은행 주담대를 받으려면 내 소득과 해당 지역의 규제 지역 여부가 중요해요. 버는 만큼 빌려주는 DSR, 해당 주택의 가치대로 빌려주는 LTV가 적용되기 때문이죠. 현재 DSR 규제는 40%예요. 이건 계산기에서 확인해 보면 돼요. 네이버에서 DSR 계산기를 검색한 후 내 연봉/대출금액 및 금리/상환 방법 등을 적으면 월 얼마씩 갚아야 하는지, DSR이 얼마인지 나와요. 만약 40%를 넘으면 대출금을 조정해야겠죠?

두부는 다행히 DSR30%이 나왔네요! 👇

그다음 볼 것이 LTV예요. 규제 지역(강남3구+용산구)은 40~50%, 그 외는 70% 적용돼요. 두부가 5억 이하 집을 찾았다면 당연히 비규제 지역이겠죠? 집값이 5억이라 가정할 때 LTV70%이면 대출 3.5억이 나온다는 의미예요. 즉, 3.5억 이내에서 내 DSR에 따라 대출이 나옵니다.

💡 대출은 집값의 30%를 초과하지 마세요!

대부분의 전문가는 '대출이 집값의 30%를 넘지 않는 선에서 받는 것이 좋다'고 합니다. 그 이상이면 영끌족이 되기 때문인데요, 대출받고 원리금 상환 계획 또한 철저히 잡는 것이 중요해요. 대출 많이 나온다고 좋아할 것이 아니라, 그걸 매월 갚아 나갈 경우 생활이 피폐해질 수도 있거든요. 현재 경매 물건이 쏟아지는 이유도, 무리하게 대출받은 영끌족들이 집값 하락+금리 인상을 견디지 못한 경우예요.

그리고 여기에 좀 더 보수적으로 집값에서 추가 5%를 가용자산으로 잡습니다. 집을 살 때는, 중개수수료, 이사비용, 법무사 비용, 취득세, 등기 비용, 각종 공과금, 입주청소비용 등이 들기 때문이에요. 예산을 빡빡하게 짰다가 부대비용이 발생하면, 그 돈을 빌리러 여기저기 뛰어다녀야 할 수도 있어요.

분양받고 집값은 어떤 순서로 내는 걸까요? 크게 3등분 합니다. 계약금/중도금/잔금인데요,

💰 계약금(10~20%) : 이건 대출을 받을 수 없어요. 주담대는 말 그대로 주택을 담보로 돈을 빌려주는 건데, 계약도 하지 않은 주택에 대출이 나가진 않겠죠. 그러니 청약 신청 시 계약금을 확인하고 당장 현금으로 준비할 수 있는지를 체크해야 해요. 하다못해 신용대출이라도 받아야 하지만, 앞으로 받아야 할 대출이 많은데 계약금부터 신대를 받아버리면 너무 빡빡한 상황이 될 겁니다😭.

💰 중도금(60%) : 공사가 진행되면서 대개 4~6회에 걸쳐 분할납부해요. 이때는 집단대출이라고 해서, 시공사와 연계된 은행에서 대출받을 수 있어요. HUG, HF 등이 중간에 보증을 서주는 것이라, 은행 입장에서는 개인별 상황이 아닌 HUG 등을 보고 빌려주는 거죠.

대개 미분양이 나거나 인기가 없을 것 같은 곳은 '무이자 대출'을 혜택옵션으로 내걸기도 해요. 즉, 중도금대출을 받으면 마지막에 갚을 때 이자까지 같이 갚아야 하는데요, 미분양을 막기 위해 이걸 무이자 미끼로 쓰는거죠😅.

근데 간혹 '난 중도금대출 안 받고 싶은데? 이자까지 낼 필요 없잖아?'라고 할 수 있어요. 그런데 살다보면 내게 어떤 일이 닥칠지 모르잖아요? 즉 중도금대출을 받아놔서 나쁠 것 없는 이유를 말해 볼게요.

👉 원래 내가 입주하려고 분양받았지만, 이런저런 사정으로 분양권을 팔아야 하는 상황이 올 수 있어요. 만약 대출받지 않고 중도금 3회까지는 완납했다, 그럼 분양권을 팔 때 '계약금+3회까지 낸 중도금+프리미엄P'를 합한 것이 매도금이 되겠죠.

그런데 분양권을 사는 사람 입장에서 생각해 볼게요. 대개 분양권을 산다 하면, '계약금+프리미엄P'까지만 내면 되고, 매도인의 중도금대출을 그대로 승계받게 됩니다. 그럼 입주 할 때까지 당장 중도금을 내지 않아도 되니 초기비용에 대한 부담이 덜해요. 그런데 매도인이 중도금대출을 받지 않고 3회까지 납부한 금액을 매도값에 더해 버리면 매수자의 초기비용 부담은 올라가겠죠?⤴️ 이럴 경우 해당 분양권이 잘 안 팔릴 수 있어요.

👉 그리고 기회비용인데요, 물론 케바케이긴 하지만 중도금대출은 시중 대출보다 금리가 낮기도 해요. 이자가 아깝다고 거액을 덜컥 내버린 경우와, 내야 할 이자는 쌓이겠지만 몇 년 동안 거액을 다른 투자로 돌릴 경우의 수익률을 따져봤을 때 중도금대출을 받는 게 더 유리할 수 있어요. 이런 부분은 상황에 맞게 잘 조절해야 되겠죠!

💰 잔금(30%) : 입주 전 꼭 치러야 하는데요, 만약 당장 잔금이 없다면 바로 실거주를 하지 않고 전세를 놓을 수 있어요. 이때도 건설사 협약 대출을 받을 수 있는데요, 아무래도 대출을 좀 더 수월하게 받을 수 있겠죠. 만약 안 된다면 개별로 은행에서 대출을 받으면 됩니다. 그리고 이 경우 앞서 얘기한 기금대출을 받을 수 있어요. 신생아 특례대출이나, 디딤돌대출 등 좀 더 나은 조건으로도 받을 수 있겠죠👍.

그렇지만 대출에 백퍼 의존하면 안 돼요. 어차피 갚아야 할 돈이고 내 부담이니까요. 우선 잔금 대출을 받으려면 은행에서 해당 아파트에 대한 평가를 내리겠죠? 아파트 완공 후 잔금 납부하기까지 최소 3년~5년 정도라고 하면 감정가가 다시 정해집니다. 아파트 가격이 몇 년 새 오르면 아주 다행이지만 혹여 떨어진다면 그만큼 대출이 안 나올 수 있어요. 그럼 현금을 어디선가 조달해야겠죠. 이런 최악의 상황까지 감안하고 진행해야 합니다.

<킹두부 정리> 집을 사는 것이 백화점 가서 물건 고르는 것처럼 쉬우면 얼마나 좋을까요? 내집마련 한 번 하려면 ATOZ가 꼼꼼해야 합니다. 거액을 주고 살만한 집인가(오를만한 집인가), 아니면 기가 막히게 실거주가 좋은가, 자금 여력은 충분한가 등이요.

*본 내용은 두부의 주관적 의견이며 매물에 관심이 있다면 충분한 손/발품 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

* 지난 킹두부에 담았던 '2024타경2568' 북가좌동 DMC두산위브 아파트의 경매 결과 공유드려요! 두부가 예측했던대로 1회 유찰됐습니다. 아무래도 실거래가와 비슷하다보니 아무도 입찰하지 않았던 거죠. 그렇다면 2회 때는 원가의 20%인 6억5500만원부터 시작입니다. 이건 경쟁률이 좀 셀 것 같네요😉.