[👑킹두부] 정말 뜨거운 경매 열기

#부린이경매 #송파경매열기

2025. 4. 30.

[킹두부] 정말 뜨거운 경매 열기

'내집마련 결심'으로 킹두부를 찾아주셔서 감사합니다!

킹두부가 경매 시리즈를 조금씩 다루었는데요, 오늘은 가장 핫한 경매 지역 낙찰 결과, 그리고 현재 핫한 물건 몇 개를 담아봤습니다.

💰정말 낙찰가율이 높네?

🏢 이건 인기 높을 물건

* <주택청약의 모든 것> 이벤트 결과 안내는 금주 내 메일로 전달 드립니다. 신청해 주셔서 감사합니다😉

그리고 오늘 중요한 메시지가 있으니 꼭 끝까지 읽어주세요!

# 부린이 경매

정말 뜨거운 경매 열기

강남 3구·용산 전역이 다시 토지거래허가구역이 되면서, 집 살 때 ‘2년 실거주’ 등 깐깐한 필터가 생겼어요. 그런데 경매에서는 구청 허가나 실거주 의무가 없어요. 자금력이 있는 수요가 이쪽으로 몰리고 있는 이유입니다.

그래서 경매 열기가 얼마나 뜨거운가

강남3구(강남, 서초, 송파)와 용산 아파트 4월 경매 현황을 보면, 평균 낙찰가율이 약 105%, 평균 응찰자 수 13.2명으로 지난해 말 대비 2배가 증가했어요.

* 낙찰가율이 100%를 넘긴다는 것은 최저금액(감정가)보다 높게 낙찰됐다는 의미. 즉, 경매 참가자들이 시세·미래가치를 높게 평가해 감정가 이상으로 경쟁 입찰했으며, 해당 물건이 ‘프리미엄’이 붙어 낙찰됐다는 신호예요.

사례를 보면,

대치우성1차 125㎡, 감정 28.1억 → 32.5억 낙찰(낙찰가율 116%)
리센츠 84㎡, 감정 23.9억 → 29.7억 낙찰(124%)
청담건영 101㎡, 감정 30.3억 → 38.1억 낙찰(126%)

그리고 송파구 아파트 낙찰가율이 106.3%로, 4개 구 중 가장 높았는데요. 서초구(105.3%), 용산구(100.1%) 등 순이에요, 이번 토허제가 풀리자마자 불장이 된 곳도 송파구입니다. 그만큼 잠실의 미래가치(입지)가 증명된 것이죠.

송파 동네에서 경매 낙찰 현황은?

4월 한달 낙찰된 물건은 총 9건이에요. 이 중 유찰없이 낙찰가율 100% 넘게 낙찰된 건수가 총 5건이에요. 👇거의 감정가보다 4억씩 높게 불러 낙찰됐네요.

* 유찰: 아무도 신청하지 않은 것

3월 토허제가 다시 묶이자, '갭투자 가능한 곳=경매'로 몰리기 시작한 것이죠.

송파 부동산의 열기는 한동안 계속될 것 같아요. 특히 경매 시장에서는 더더군다나요. 그럼 기회를 잡아야겠죠? 앞으로 입찰이 진행될 송파 경매 물건을 살펴볼게요. 모두 하자없이 깔끔한 물건으로 분석이 됩니다.

1️⃣ 송파구 장지동, 힐스테이트송파위례

101동 22층 | 39평형

최초 감정가 : 1,810,000,000원 👉 1회 유찰 후 20% 할인
2회 최저가 : 1,448,000,000원
입찰일 : 2025-05-12

💡입찰하려면 최저가의 10%인 144,800,000원을 수표 1장으로 내야 합니다. 낙찰 보증금인데요, 낙찰되면 보증금 제외한 나머지 금액만 내면 되고, 떨어지면 그대로 돌려받아요.

우선 최저가 1,448,000,000원이 착한 가격인지 아닌지부터 알아봐야겠죠!

본 물건은 22층(고층)인데, 매물로 나온 건 저층인데도 호가 17.5억이에요. 최근 24층이 17.3억에 나갔고요. 그렇다면 현재 17억대 하는 아파트를 경매에서 14억대부터 도전해 볼 수 있다는 거예요. 아무리 높게 불러도 16억 선 예상해 봅니다.

그리고 여기서 1회 유찰된 이유를 가늠해 볼 수 있어요.

최초 진행은 지난 3월 31일이었어요. 이때 최저 매각가는 18억이에요. 그런데 실제 팔린 매매가 17.3억이었으니 얼마 차이 안 나죠? 이럴 경우 굳이 경매에서 살 필요 없으니 아무도 입찰하지 않아요(=유찰). 즉 20% 떨어질 때까지 기다리겠다는 거죠. 그렇게 떨어진 것이 5월 12일 경쟁에 붙게 됩니다. 엄청나게 피 튀길 것 같네요.

이제 그림이 익숙하죠? 등기부등본을 시간 순으로 나열한 후, 말소기준권리를 찾으면 됩니다. 이 권리엔 '근저당/가압류/압류/경매기입등기'가 있어요.

착하게도(?) 가장 먼저 가압류가 발견됐네요. 그렇다면 이를 기준으로 그 밑이 쭉- 말소됩니다. 즉 두부가 낸 낙찰금으로 모두 나눠 가지게 되므로, 등기부등본에서 사라진다는 의미예요.

두부는 낙찰금 외에 더 내야 할 금액이 없으니 안심하면 돼요.

그 다음 임차인 여부를 확인해야겠죠? 즉 대항력 있는 임차인(보증금을 돌려줘야지 나가는 임차인 등)이 있다면 두부가 보증금까지 책임질 수도 있기 때문이에요.

이를 확인하려면 경매 사이트에 올려진 매각물건명세서 등을 보면 돼요. 법원이 경매 직전에 작성해서 공개하는 공식 문서이니 꼭 확인해야 해요.

가운데 <조사된 임차내역 없음>이라고 적혀있고 대부분이 공란이니 안심해도 됩니다.

결론적으로 이 집은, 두부가 떠안아야 할 추가금액이 없다 가 되겠습니다. 휴~

힐스테이트송파위례는 위례신도시 중앙에 위치하고 있어요. '16년도에 입주한 490세대 아파트로 주변에 비슷비슷한 단지들로 둘러싸여 있어요. 가격 형성대 또한 15~19억대로 포진해 있고요.

만약 16억대에 낙찰된다면 주변에 더 작은 평수/더 구축 아파트 금액대로 사게 된다는 의미죠.

장점은 서울위례별초등학교가 단지 3분 내 위치한다는 점, 단점은 교통입니다. 가장 가까운 장지역, 남위례역 8호선이 도보 30분...으로 절대 걸어갈 수 없으며 대중교통을 또 이용해야 합니다.

현재 위례신도시가 이런저런 이유로 피곤한 상태예요. 가뜩이나 집값이 위축됐는데 토허제로 묶이면서 위례 일부가 역풍을 맞았어요. 위례신도시는 특이하게 송파구 장지동 거여동, 성남시 수정구 창곡동, 하남시 학암동으로 구성되어, 이 중 송파구가 강남3구에 속해 토허제 적용이 된 것이죠.

그리고 이곳에 3호선 신사역과 위례신도시를 연결하는 '위례신사선'이 놓이려고 했는데, 수년간 사업이 표류한 끝에 최근 공사비 증액 문제를 해결하지 못해 시공사 계약이 해제된 상태예요. 어찌할지 모르는 상황에 놓인 거죠.

즉, 현재는 울상이 되어버린 동네이지만 그래도 '위례신도시' 잖아요? 브랜드 하나로 어느 정도 가격 방어선이 유지될 겁니다.

2️⃣ 마포구 신공덕1차삼성래미안아파트

토허제 재지정으로 풍선효과 보는 곳이 바로 마포와 성동구예요. 입지는 뭐 두말하면 입 아프죠. 현재 핫한 마포 신공덕1차삼성래미안이 경매로 나왔습니다.

109동 1층 | 43평형

최초 감정가 : 1,550,000,000 👉 신건
입찰일 : 2025-05-07

💡입찰하려면 최저가의 10%인 155,000,000원을 수표 1장으로 내야 합니다. 낙찰 보증금인데요, 낙찰되면 보증금 제외한 나머지 금액만 내면 되고, 떨어지면 그대로 돌려받아요.

이 아파트를 소개하는 건 1회 유찰을 기다려보자는 의미에서예요. 아직 가격이 높거든요.

마침 1층이 매물로 나왔는데 호가 15.9억입니다. 경매 최저가랑 비슷하죠? 그러니 아무도 입찰하지 않을 것이고, 20% 할인된 12.4억이 되면 어느 정도 경쟁이 붙을 겁니다. 최근 3층이 16.4억에 팔렸으니까요.

이 아파트의 등기부등본 또한 위 사례와 유사해요. 깨~끗해 집니다.

'근저당/가압류/압류/경매기입등기'가 있는지 보면 되겠죠? 근저당이 가장 먼저 보이네요. 그럼 이걸 포함하여 그 밑으로 싸-악 말소됩니다. 서류가 깨끗해지는 거죠.

임차인 현황을 볼 수 있는 매각물건명세서 역시 위 사례와 동일해요. 임차인은 없는 것으로 나오네요.

결론적으로 이 집 역시, 두부가 떠안아야 할 추가금액이 없다 가 되겠습니다. 휴~

이 물건은 여기서 파악을 잘 해야 합니다.

위치는 말할 것도 없는 입지 깡패입니다. 공덕역 바로 앞에 붙어있으니까요. 일명 쿼드러플 역세권이라 하는데요, 5/6/공항철도/경의선 -> 이렇게 총 4개의 노선이 있습니다.

그러나 25년 차로 노후화됐다는 점,
재건축 연한(30년)까지는 아직 많이 남았다는 점,
834세대로 아~~주 대규모 단지는 아니라는 점,
대다수가 선호하는 국평이 아니라 조금 부담스러운 43평이라는 점,
그리고 무엇보다도 1층이라는 점은 고민해 봐야 할 요소예요.

내가 당장 실거주하지 않고 전세를 둔다면 잘 나갈 것인가, 나중에 팔 때 잘 팔릴 것인가를 고민해 봐야 하는거죠.

그렇지만, 그래도, 그런데도 공덕역세권 아파트예요. 오히려 위의 요인들로 인해 경쟁률이 조금 줄어들 수도 있겠네요. 1회 유찰된 후 2회차에 도전한다면 적어도 2억 이상의 마진을 예상해 볼 수 있답니다!

<킹두부 정리> 지금 경매를 봐야 할 시기인 건 명백합니다. 정권 바뀌고 일시적이나마 집값은 더 오를 것이란 예상이에요. 지금 사는 게 가장 쌀 때가 될 수 있어요.

*본 내용은 두부의 주관적 의견이며 매물에 관심이 있다면 충분한 손/발품 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

킹두부 good bye 메시지

님! 우선 킹두부를 구독해 주시고 그동안 많은 응원 보내 주셔서 감사합니다. 갑작스러울 수 있으나, 내부 사정으로 인해 5월 29일부로 킹두부 서비스를 종료하게 되었습니다.

이에 따라

4월 30일자로 모든 구독자분들의 유료 서비스를 종료합니다. 더 이상 결제되는 부분 없도록 조처하였으니 걱정하지 않으셔도 됩니다.
그리고 5월 1일~29일 한달 간은 무료로 킹두부 서비스를 제공해 드립니다.

킹두부의 장기적 운영을 위해 내부적으로 많은 노력을 기울였으나, 보다 많은 분들이 참여할 수 있는 홈두부 커뮤니티 활성화에 집중하기로 결정하여, 부득이 킹두부 서비스를 종료하게 되었습니다.

킹두부에서 만나보신 콘텐츠는 앞으로 홈두부에서 한층 더 업그레이드된 서비스로 지속 제공될 예정이니, 많은 기대와 응원 부탁드립니다.

기타 문의사항 있으시면 morning@homedubu.com 이메일로 편하게 말씀주시기 바랍니다.

감사합니다.

킹두부 드림

킹두부 KingDUBU

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