이유는 용적률 때문이에요. 무려 388%에 달해요. 아파트 재건축/재개발 투자 시 가장 기본으로 고려해야 할 것이 바로 용적률이에요. 아주 쉽게 설명해 볼게요.

⭐ 결론 : 실거주 > 투자

👉 기본스펙 : 총 367세대에 2동짜리 아파트예요. 매매가 9억 턱밑까지 왔어요. 현재 전용 58㎡ 기준으로 8.5억에 나와 있고 전세는 최근 4.8억에 거래됐어요. 갭투자 3.5~3.7억 정도에 가능하겠네요. 전세가율은 평균 61.8%에 달해요.

매월 꾸준히 거래가 이루어지며 올해 초 대비 약 1억 정도 상승했어요. '21년에 전 고점 10억을 찍었으니 아직 상승 여력은 있어 보여요. 

👉 호재인가? : 재건축 얘기가 나오고 있어요. 1988년 탄생한 약 37살 된 아파트로 재건축 기준인 30년을 훌쩍 넘었어요. 실거주로는 낙후된 환경이란 뜻이죠. 그러니 리모델링 이슈나 주차난 등은 감수해야 해요. 

재건축 얘기가 탄력받는 이유, 서울시 개발 계획이 있기 때문이에요. 서울시가 지난 2월 '서남권 대개조' 구상을 발표했어요. 복잡하니 간단히 정리하면,

서울에서 공장이 가장 많이 몰려있는 곳이 어디죠? 영등포·구로·금천·강서·양천·관악·동작 등 서남권이에요. 제조업이 부흥할 땐 잘 나가던 동네였는데 공장들이 하나둘 문을 닫으면서 동네가 낙후됩니다. 그럼 재개발을 하면 되는데 왜 여전히 영등포만 봐도 회색도시일까요? 이유는 준공업지역으로 지정되어 있기 때문이에요.

앞서 용적률 얘기하면서, 지역 용도에 따라 용적률 기준이 다르다고 했죠? 준공업지역은 '도시 안에 공업지역'을 뜻하므로 공장 위주로 규제가 만들어졌어요. 즉 여기에 아파트 지으려면 용적률 제한이 빡빡해요. 그러니 개발이 더딜 수밖에 없었던 거죠.

서울시가 이걸 깨겠다고 나섭니다. 더이상 낙후된 지역을 볼 수 없다는 거죠. 준공업지역에도 아파트 용적률을 400%까지 올려 주거지역을 좀 더 확대할 거예요. 그렇다면 영등포 등 재개발 속도가 빨라지겠죠! 영등포에서도 (여의도도 영등포임) 준공업지역인 당산·양평·문래동 일대 대부분이 수혜 지역으로 떠오릅니다. 이미 여기저기서 재건축을 추진하고 있고요, 그중 하나가 바로 문래공원한신 아파트예요. 

물론 의견은 분분해요. 초초초 역세권에 초품아, 팍세권, 마트가 옆에 있으면서 재건축 호재까지 있는데 이 정도 가격밖에 오르지 않았다는 건, 이미 가치가 다 반영된거다... 용적률이 높고 소규모 아파트라 재건축이 쉽게 추진되지 않을 것이다 등이요. 그렇지만 분명한 건 실거주로서의 만족도는 높아 보입니다. 그런 측면에서 접근해 보는 것이 좋을 듯 하네요.  

⭐ 결론 : 실거주 만족도 높고 재건축 투자가치도 배제할 수 없는...!